Суть этой трудности хорошо иллюстрирует похожая проблема, с какой можно столкнуться на рынке съемного жилья. Этот рынок и неформальный рынок брачных партнеров объединяет несколько общих черт. В обоих случаях обе стороны обмена располагают неполной информацией. Точно так же, как требуется время и труд, для того чтобы знакомиться с людьми и узнавать их, требуется время и труд, чтобы выяснить, какое имеется жилье и что оно собой представляет. Хозяевам нужно время пообщаться с жильцами, чтобы понять, насколько они ответственны и какую арендную плату будут платить.

Поскольку время и другие ресурсы дефицитны, как правило, нецелесообразно смотреть каждую пустую квартиру и встречаться с каждым потенциальным жильцом. Посмотрев лишь небольшую выборку, люди, ищущие квартиру, могут составить себе представление, какие имеются квартиры и по каким ценам. Точно так же хозяева могут получить представление об основных типажах имеющихся арендаторов, не встречаясь с каждым из них.

Опираясь на свои оценки релевантных типов, хозяева и жильцы могут разумно выбрать пороговые значения, на которых заканчиваются их поиски. Как только появляется достаточно хороший жилец или квартира, нецелесообразно продолжать поиски. Пороговое значение, которое в данном случае определяет «хорошее», естественно, зависит от обстоятельств. Те, у кого много свободного времени, вполне возможно, захотят искать квартиру дольше остальных. Точно так же хозяева, сдающие полностью обставленную квартиру со множеством хрупких вещей, захотят получше узнать потенциальных арендаторов.

Каковы бы ни были обстоятельства каждого отдельного соискателя, как только ему попадается пороговый уровень качества, ему рациональнее остановиться. Это верно даже несмотря на то, что в случае жильца наверняка где-нибудь найдется квартира еще лучше, и даже несмотря на то, что в случае хозяина где-нибудь наверняка существует жилец, одновременно и более ответственный, и готовый больше заплатить.

Союз между жильцом и хозяином не заканчивается, когда они нашли друг друга. Стандартная практика включает в себя дополнительный шаг: подписание договора об аренде, формальный контракт, фиксирующий арендную плату и другие условия на определенное время. Откуда такое обязательство? Если бы обе стороны были убеждены, что нашли лучший из возможных вариантов, договор об аренде не понадобился бы. У жильца не было бы стимула съезжать, а у хозяина — выселять его. Проблема в том, что ни одна из сторон не имеет такой уверенности. Согласившись въехать, жилец может найти гораздо более выгодный вариант, а если он его примет, то хозяину придется заново начинать затратные поиски. Жилец сталкивается с похожим риском.

Для жильцов под угрозой оказываются не только затраты на поиск. Очень часто жилец может захотеть приспособить жилье к своему вкусу. Стоимость краски, занавесок и другой отделки для него вполне окупится, если он сможет остаться в квартире на длительный срок. Но он не будет готов вносить эти усовершенствования без защиты, которую дает договор аренды.

И хозяин, и жилец понимают, что они получили бы менее выгодную сделку, если бы каждый по-прежнему без ограничений преследовал свою выгоду. Жилец был бы не готов заплатить такую арендную плату без гарантий, которые дает договор об аренде, а хозяин не согласился бы принять меньшую сумму. Таким образом, у них обоих есть очевидный материальный стимул ограничивать свои варианты. Они сталкиваются с проблемой обязательства знакомого рода. Хозяин готов отказаться от возможности выставить за порог своего жильца, как только появится жилец получше. Точно так же жилец готов отказаться от возможности съехать в тот момент, когда появится квартира получше. Неограниченный рациональный выбор приведет к худшему результату для них обоих. Договор об аренде — не самый лучший способ решить проблему обязательства, но он работает достаточно хорошо.