Если вы приобрели квартиру в ипотеку, это не значит, что вы обязаны проживать в ней пожизненно, по крайней мере до тех пор, пока не выплатите кредит. Вы не раб свой квартиры. И при необходимости у вас есть возможность продать квартиру, находящуюся в залоге у банка.

Причины могут быть разными: невозможность платить по кредиту, или переезд в другой город, или смена работы и необходимость переехать в другой микрорайон.

Главное, что вы должны знать, это то, что оформить продажу квартиры, находящейся в залоге у банка, вы можете только с согласия банка, так как в соответствии с законом об ипотеке, заемщик – собственник квартиры, не имеет права в полной мере распоряжаться этой квартирой до момента полного погашения кредита, то есть не имеет права продавать, менять, дарить заложенную квартиру без согласия банка.

Поэтому, первое, что вы должны сделать – это получить письменное согласие банка на продажу своей квартиры. Некоторые банки неохотно дают такое согласие. Так как если вы платили вовремя и являлись для банка образцовым заемщиком, банку не очень хочется терять такого заемщика и искать другого для того, что бы пристроить свои деньги. Ведь для банка деньги – это товар, а плата за товар – процент по кредиту.

В банке вам могут предложить сначала погасить оставшуюся часть долга, потом снять обременение в регистрационной службе, потом оформить сделку. Такая сделка ничем не будет отличаться от обычной сделки купли-продажи.

Главный вопрос здесь – где взять деньги для погашения кредита. Оставим за скобками обращение к знакомым и родственникам.

Если ваш банк настаивает на такой схеме, то вам необходимо будет либо взять потребительский кредит для того, чтобы погасить свой долг по ипотечному кредиту. А после продажи квартиры погасить потребительский кредит деньгами, полученными от продажи. Получить потребительский кредит в большом размере при наличии кредита ипотечного, не просто, но возможно.

Другой вариант. Вам необходимо найти покупателя на свою квартиру с наличными деньгами. Получить от него по расписке или по договору займа сумму, необходимую для погашения вашего ипотечного кредита. После вы вносите эту сумму в банк для досрочного погашения кредита. После списания денег и закрытия кредита, вы получаете закладную с отметкой банка об исполнении вами обязательства по кредиту, или с сотрудником банка отправляетесь в регистрационную службу для того, что бы снять обременение с квартиры и получить повторное свидетельство на квартиру без отметки об обременении.

После этого оформляете сделку купли-продажи со своим покупателем, получаете оставшуюся сумму за продаваемую квартиру, или же эта сумма закладывается в банковскую ячейку до окончания регистрации перехода права к покупателю). Договор купли-продажи подписываете с одновременным гашением долга по договору займа.

Теперь рассмотрим вариант, когда банк дает письменное согласие на продажу залоговой квартиры.

Вы получаете согласие банка на продажу. Находите покупателя. Подписываете с ним договор купли-продажи квартиры (Квартира еще в залоге у банка). Далее производится регистрация права собственности покупателя на эту квартиру с обременением. (Срок регистрации – пять рабочих дней, такой же, как и срок регистрации при ипотеке). Теперь квартира находится в собственности вашего покупателя, но она находится в залоге у банка. А должником по кредиту остаетесь вы.

Далее вы (продавец) гасите средствами покупателя свой долг по кредитному договору. Банк выдает вам закладную с отметкой о том, что обязательства по кредиту исполнены и регистрационная служба снимает обременение и выдает покупателю Свидетельство о праве собственности на квартиру уже без отметки об ипотеке.

После этого вы получаете разницу между суммой продажи и суммой вашего долга по кредитному договору.

Следующий вариант.

После получения согласия банка на продажу квартиры, вы подписываете со своим покупателем договор купли-продажи.

Сумма задолженности по кредитному договору перечисляется покупателем на счет банка, оставшаяся сумма, разница между ценой продажи и суммой задолженности, закладывается в банковскую ячейку, доступ к этим деньгам вы (продавец) получите только после регистрации перехода права собственности к покупателю и снятия обременения с квартиры.

Получив от покупателя сумму в размере задолженности по кредитному договору, вы получаете от банка закладную с отметкой о том, что обязательство по кредитному договору исполнено.

С договором купли-продажи и закладной вы вместе с покупателем обращаетесь в регистрационную службу. Там одновременно регистрируется снятие обременения на продаваемую квартиру, а также переход права от продавца к покупателю и право собственности покупателя. В результате покупатель получает свидетельство о государственной регистрации права на приобретенную квартиру без обременения.

А Вы получаете в банке из ячейки оставшуюся часть денег – разницу между ценой квартиры и долгом по кредиту. Причем цену квартиры устанавливаете только вы. Это договорная рыночная цена. На эту цену никак не может влиять банк, не смотря на то, что квартира находится в залоге у банка.

Еще один вариант.

Для того, чтобы воспользоваться этой схемой, необходимо, что бы покупатель был одобрен этим же банком в качестве заемщика. Кредит, предоставляемый банком, должен быть ипотечный, и суммы этого кредита в совокупности с собственными средствами покупателя-заемщика было бы достаточно для приобретения вашей квартиры.

После того как ваш покупатель одобрен банком как заемщик, вы (продавец-заемщик прежний), банк и покупатель (заемщик) подписываете одновременно договор купли-продажи квартиры и соглашение о переходе долга по ипотечному кредиту от вас (продавца) к покупателю. Происходит замена должника. И теперь уже ваш покупатель становится обязанным погасить долг по ипотечному кредиту, а вы освобождаетесь от обязательства по кредитному договору и получаете оставшуюся сумму – разницу между ценой продажи и долгом по кредитному договору.