Порядок предоставления и выплаты ипотечного кредита. Оформление сделки. Последующая продажа

Прежде чем обращаться в банк за информацией об условиях банка по предоставлению ипотечного кредита и о возможности его получения, вам необходимо определиться с вопросом, какое жилье вы собираетесь приобрести с использованием заемных средств. Во многих банках для каждого типа жилья разработана своя программа. Например, условия предоставления, процентные ставки по ипотечному кредиту на приобретение новостройки могут сильно отличаться от условий и процентных ставок по кредиту на приобретение квартиры на вторичном рынке. А от процентной ставки зависит сумма кредита, которую вы сможете получить в банке.

Также вам необходимо определиться с тем, каким образом вы сможете подтвердить свой доход. Разумеется, если вы работаете в госучреждении или в крупной компании и получаете исключительно «белую» зарплату и не имеет каких-либо дополнительных доходов, то задумываться не о чем. Ваш доход будет равен доходу, указанному в справке 2-НДФЛ.

А вот если ваш доход на основном месте работы существенно отличается от суммы, указанной в ведомости на получение заработной платы, а также вы имеете дополнительный доход. Например, от сдачи жилья в аренду или какой-либо гонорар за написание литературных произведений, то в данном случае, прежде чем обращаться в банк для расчета суммы кредита, вам необходимо, во-первых, уточнить у руководителя предприятия, какую сумму реальной заработной платы он укажет в справке о доходах по форме банка (подавляющее число банков допускают такую форму справки, а не только 2-НДФЛ). Во-вторых, подготовить все документы, подтверждающие получение вами дополнительного дохода. Это могут быть и документы, которые подтверждают ваш доход косвенно. Например, не декларацию о доходах, полученных от сдачи жилья в аренду, а договор коммерческого найма, не выписка по счету в банке, на который поступили суммы, полученные за написание литературного произведения, а договор с издательством и т. д.

Придя в банк с этими документами, вам будет легче определить, какую максимально возможную сумму вы сможете получить в качестве кредита, а сравнивая условия и требования различных банков, вы сможете выбрать тот, который будет учитывать все ваши доходы, несмотря на то, что они не подтверждены справкой 2-НДФЛ. Ведь не все банки принимают к рассмотрению доходы, неподтвержденные Справкой по форме 2-НДФЛ. Также далеко не все банки готовы при расчете суммы кредита принимать во внимание дополнительные доходы.

Для того, чтобы выбрать банк с наиболее подходящими для себя условиями, на встрече с ипотечным консультантом вам необходимо получить ответы на несколько вопросов.

При этом вам нужно будет сообщить ипотечному консультанту, какое именно жилье вы собираетесь приобрести, потому что процентные ставки на приобретение разных видов жилья могут различаться. Например, процентные ставки по кредиту, предоставляемому на приобретение квартиры на первичном рынке, отличаются от процентных ставок по кредитам на приобретение квартиры на вторичном рынке или на приобретение жилого дома.

Сумма кредита зависит от многих факторов. Во-первых, на какой максимальный срок вам может быть предоставлен кредит, что в свою очередь зависит от того, какой максимальный срок предоставления ипотечных кредитов установлен в данном банке и каков максимальный возраст заемщиков. Одни банки предоставляют кредит с исполнением обязательств по достижении пенсионного возраста. Другие же допускают, что выплаты по кредиту могут осуществляться заемщиком и по достижении им пенсионного возраста. Во втором случае срок, на который может быть предоставлен кредит, будет больше, следовательно, и сумма кредита будет выше.

Также, сумма кредита будет зависеть от того, будут ли учтены при расчетах ваши дополнительные доходы, будет ли рассматривать банк доходы, не подтвержденные справкой 2-НДФЛ, а подтвержденные только справкой по форме банка, а также какую форму подтверждения дополнительных доходов требует банк.

В одном банке это может быть 10 % от стоимости приобретаемой квартиры, в другом – 15 %, а в третьем, и все 20 %.

Если вы планируете использовать ипотечный кредит на приобретение квартиры в новостройке, то первоначальный взнос может быть и 30 %, в зависимости от степени готовности объекта, а также от политики банка.

Если вы индивидуальный предприниматель, то в некоторых банках от вас потребуют внести до 50 % от стоимости приобретаемой квартиры.

Ответ на этот вопрос будет небезынтересен вам в том случае, если у вас есть в наличии почти вся необходимая сумма для приобретения жилья, и вы обращаетесь в банк, что бы добрать недостающую сумму.

Всего несколько лет назад минимальная сумма, которая могла быть предоставлена в качестве ипотечного кредита составляла 600 000 – 700 000 рублей. С суммой ниже банки просто не желали связываться и предлагали оформить потребительский кредит. Как правило, процент по потребительскому кредиту значительно отличается от процента по ипотечному, и сам займ становится дороже. В данной ситуации существуют банки, которые готовы предоставить ипотечный кредит с низкой процентной ставкой даже в том случае, если вам недостает для приобретения жилья всего 50 000 рублей.

Но если вы берете небольшую сумму в банке в качестве ипотечного кредита, то тут сразу следует интересоваться размером дополнительных расходов, например, оценка, и страхование. Не «съедят» ли вашу экономию на процентах дополнительные расходы, связанные с оформлением ипотечной сделки. Или может быть выгоднее оформить потребительский кредит, с более высокой процентной ставкой, но без дополнительных расходов.

Если банк работает с несколькими оценочными и страховыми компаниями, то у вас будет выбор. Как правило, вы не можете привлекать иные оценочные и страховые компании. И если к оценщику вы обращаетесь один раз, чтобы получить Отчет об оценке предмета залога (приобретаемого вами жилья), то со страховой компанией вам необходимо будет общаться на протяжении всего периода кредитования, ежегодно внося страховые суммы. Согласно закону об ипотеки. страхование является обязательным элементом в процедуре оформления ипотеки.

Хочу отметить, что некоторые банки берут на себя расходы по проведению оценки рыночной стоимости предмета залога. Для заемщика это дополнительная экономия собственных средств.

Если вашей семьей получен сертификат на материнский (семейный) капитал, и вы планируете потратить эти средства на улучшение жилищных условий, то вам не безынтересно будет узнать, сможете ли вы использовать эти средства на оплату ипотечного кредита?

Как правило, большинство банков принимают средства материнского капитала на погашение уже оформленного ипотечного кредита в качестве досрочного погашения. Однако не все банки до на стоящего времени принимали средства материнского капитала на оплату первоначального взноса. В связи с тем, что возможности использования материнского капитала были расширены в 2015 году (теперь использовать эти средства можно и на уплату первоначального взноса при покупке квартиры в ипотеку, даже в том случае, если ребенку не исполнилось еще трех лет), думаю, список банков, принимающих средства материнского капитала в качестве первоначального взноса, будет расширен.

Как правило, срок рассмотрения заявки на предоставление ипотечного кредита составляет от 2-х до 5-ти дней. При условии, что все документы, заемщика, необходимые банку, будут предоставлены в срок при подаче заявки. Однако если вы являетесь индивидуальным предпринимателем или владельцем бизнеса, то срок рассмотрения вашей заявки на предоставление ипотечного кредита для вас может быть увеличен. Это связано с тем, что банк, рассматривая вас как заемщика, должен будет по сути дела оценить ваш бизнес, и риски в сфере вашей деятельности.

Что касается срока, в пределах которого будет действовать решение банка о предоставлении вам ипотечного кредита, то он может составить от 3-х до 5-ти месяцев после принятия такого решения. До истечения этого срока вам необходимо будет подобрать вариант жилья для покупки, соответствующий требованиям банка, подготовить пакет документов (или получить эти документы от продавцов) для банка на объект недвижимости, заключить договор с оценщиком и получит от него Отчет об оценке данного предмета залога. И все эти документы предоставить в банк.

Как правило, если вы не успеете подобрать вариант покупки и предоставить в банк документы до истечения срока действия решения банка на предоставление вам ипотечного кредита, вам необходимо будет заново собирать весь пакет документов, в том числе и подтверждающих вашу платежеспособность и подавать новую заявку в банк на предоставление ипотечного кредита. Однако некоторые банки требуют предоставить только новую справку о доходах и продлевают срок действия решения о предоставлении ипотечного кредита еще на один месяц.

Вас, конечно, должно интересовать, какие способы погашения кредита существуют в данном банке. Как правило, все банки вам могут предложить оплату кредита путем внесения денег в кассу банка. А есть ли другие способы, например, через платежные терминалы или при помощи интернет-банка. Ответ на этот вопрос особенно важен в том случае, если ваша работа связана с командировками.

Ответ на этот вопрос особенно актуален, если вы оформляете кредит на максимальный срок, что бы сумма платежей не была для вас обременительной в случае потери работы или других непредвиденных обстоятельств, а погашать кредит вы планируете большими суммами. Или вы купили квартиру в ипотеку, а на продажу вами выставлен дачный участок и после продажи этого участка вы планируете полностью рассчитаться с банком.

Вам следует узнать в банке, предусмотрен ли какой-либо мораторий на досрочное погашение ипотечного кредита, то есть в течение какого времени вы не можете досрочно погасить кредит, или вы имеете право вернуть кредит на следующий же день, оплатив при этом проценты только за один день пользования денежными средствами.

Как происходит частичное досрочное погашение кредита? Возможно ли произвести досрочное погашение в любой день месяца или необходимо ждать определенного числа и подавать заявку на частичное досрочное погашение кредита за неделю или за месяц до списания? Если банк готов списать сумму, внесенную вами для досрочного погашения в день вашего обращения в банк и для этого не нужно ждать недели, то это дает вам экономию на процентах.

То же самое касается и возможности при частичном досрочном погашении переоформить график платежей таким образом, что бы сократился срок, а не сумма ежемесячных платежей. В этом случае вы опять будете иметь возможность сэкономить на процентах.

Если вы планируете прописаться в квартире сами, а также прописать в ней членов своей семьи, то обычно это не является проблемой, а вот если вы собираетесь прописать в квартиру кого-либо из родственников, например брата или сестру, даже временно, то здесь вам может понадобиться согласие банка, так как он является залогодержателем данной квартиры. Чтобы не попасть в такую ситуацию, вам необходимо внимательно ознакомиться с ограничениями, которые накладывает на вас банк как залогодержатель квартиры.

Так как ипотечный кредит оформляется на длительный срок и может составлять даже 30 лет, то этот вопрос я считаю очень важным, даже если вы в данный момент и не планируете продавать квартиру, а намерены прожить в ней всю свою оставшуюся жизнь.

У вас может возникнуть потребность в переезде или в обмене меньшей квартиры на большую, или просто с наступлением очередного кризиса вам будет очень сложно выплачивать платежи по кредиту и единственным выходом для вас будет являться продажа данной квартиры и покупка меньшей по стоимости. Впрочем, причины не важны. Главное, еще до заключения договора с банком, вам необходимо узнать, как может быть решена данная проблема.

Чем больше вариантов – тем лучше.

Конечно, вам может показаться, что глупо задавать такие вопросы в тот момент, когда вы обращаетесь в банк, чтобы получить кредит и хотите доказать свою платежеспособность. Однако договор на ипотечный кредит заключается на очень длительный срок и в вашей жизни могут произойти такие события, о которых вы сейчас даже не можете и подумать. Поэтому вы должны знать заранее, как поведет себя банк в случае, если у вас возникнут проблемы с выплатой кредита: пойдет ли навстречу и разрешит продать квартиру с невыплаченной ипотекой, возможно ли будет при переоформлении квартиры перевести долг по кредиту на другое лицо, возможно ли будет рефинансировать кредит, увеличив срок и уменьшив сумму платежей, возможно ли будет воспользоваться кредитными каникулами и т. д.

Ответ на этот вопрос считаю важным еще и по той причине, что вам необходимо при заключении договора с банком знать с кем вы имеете дело. Насколько категоричен ваш банк, не закабалят ли вас штрафные санкции банка так, что вы, допустив одно нарушение договора, до конца дней своих будете выплачивать штрафы и пени.