На сегодняшний день банки предлагают заемщикам разные виды ипотечных кредитов. Использовать деньги ипотечного кредита можно как на приобретение или строительство жилья, так и на другие цели:

1. На приобретение готового жилья – квартиры.

В этом случае обеспечением по кредиту будет являться приобретаемая на вторичном рынке квартира. Это самый распространенный вид ипотечного кредита. Квартира – вторичка – самый ликвидный объект. И ограничений по объекту у банков немного.

Чаще всего эти ограничения касаются года постройки (если в доме не проводился капремонт) и процента износа (обычно банки рассматривают квартиры, находящиеся в домах с износом не более 50 % – данные есть в техпаспорте), также ограничена ипотека для квартир в домах с деревянными перекрытиями, но здесь все зависит от статуса дома (если это старинный особняк в центре города и на квартиру в таком доме велик спрос, тогда другое дело), страховая компания, страхуя квартиру в доме с деревянными перекрытиями, обычно увеличивает тариф, так как риски выше. Также в аутсайдерах квартиры с форсунками, колонками, АГВ. Но эти квартиры банк также иногда рассматривает как предмет залога, но страховая компания увеличивает тариф, так как отопительное газовое оборудование, установленное в квартире, несет дополнительные риски повреждения имущества.

В крупных городах банк может отказаться брать в качестве обеспечения по кредиту квартиру в панельной хрущевке, так как эти дома подлежат сносу и ликвидность их невысока, а в небольших городах с низкими темпами строительства нового жилья, банк готов будет рассмотреть и квартиру в старом фонде, не то что хрущевку, так как ассортимент рынка жилья в данном городе невелик. Так что требования, которые предъявляются к предмету залога – квартире, зависят от местоположения этой квартиры на карте страны.

2. На приобретение готового жилья – жилого дома с земельным участком.

В этом случае обеспечением по кредиту будет являться приобретаемый жилой дом с земельным участком (если участок в собственности), или жилой дом и право аренды на земельный участок (если земельный участок в долгосрочной аренде).

Жилой дом – менее ликвидный объект, на его реализацию банком может быть потрачено больше времени, чем на реализацию квартиры, в случае неплатежей заемщика. К тому же дом, часто возводится самостоятельно владельцами участка, часто без разрешительных документов, и к тому же имеет много индивидуальных особенностей. Поэтому к индивидуальным домам банки бывают более требовательны, чем к квартирам.

Важную роль здесь играет год постройки дома, материал стен и перекрытий, соблюдение технических норм при установке газового оборудования. Также определяется моральный износ, то есть учитываются недостатки планировки, устарелость материалов, из которых построен дом.

Что касается земельного участка, то многие банки рассматривают индивидуальный дом как предмет залога только в том случае, если земельный участок находится в собственности заемщика, другие же допускают, что земельный участок может быть не только в собственности, но и в долгосрочной аренде.

3. На приобретение земельного участка.

Ликвидность предмета залога зависит от местоположения земельного участка. Земельный участок должен находиться в зоне жилой застройки, границы земельного участка должны быть определены и соответствовать плану межевания.

Если на данном земельном участке впоследствии будет возведен жилой дом, то при регистрации права собственности на этот дом обременение будет наложено и на жилой дом.

4. Для оплаты договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

В этом случае будет иметь место залог права требования по договору долевого участия в строительстве. При выдаче ипотечного кредита банком будет изучена репутация и опыт застройщика.

Чтобы обезопасить себя от недобросовестных застройщиков, банки часто ограничивают круг застройщиков, на приобретение объектов которых готовы выдавать ипотечные кредиты.

5. На любые цели под залог недвижимости, принадлежащей заемщику на праве собственности.

В этом случае залогом по кредиту будет объект недвижимости заемщика, который был приобретен им ранее. Объектом, под залог которого выдается ипотечный кредит, может быть и квартира, и индивидуальный дом, и земельный участок.

Деньги, полученные под залог имеющейся недвижимости, можно потратить на любые цели, давать отчет банку не требуется. Это может быть и ремонт, и строительство, лечение и обучение и другое. Кредит называется ипотечным не потому, что за счет средств этого кредита приобретается жилье, а потому, что для обеспечения этого кредита в залог банк берет имеющуюся у заемщика недвижимость.

Как правило, максимальная сумма ипотечного кредита, выданного под залог имеющейся недвижимости, составляет 70 %, а то и 50 % (зависит от банка) от рыночной стоимости объекта недвижимости, в отличие от ипотечных кредитов на приобретение жилья, которые могут составлять до 90 %, а в кризисные периоды до 80 % от рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Часто банки не выдают кредит под залог уже имеющегося жилья, если это жилье является единственным для заемщика. Или если в нем зарегистрированы несовершеннолетние дети. Требования к таким объектам значительно выше требований, предъявляемых к приобретаемому за счет ипотечного кредита жилью.

5. Для погашения ранее полученного ипотечного кредита (рефинансирование кредита).

В случае если после получения ипотечного кредита, ставка по ипотечным кредитам снизится, Заемщик может получить новый кредит под более низкий процент для погашения уже существующего кредита. При этом предмет залога остается тот же. За счет полученного нового ипотечного кредита гасится первый ипотечный кредит, и у заемщика возникают обязательства по новому кредиту, но уже с более выгодными условиями, что позволяет снизить кредитные платежи.