Как идет джентрификация Лондона

Эволюция административного управления Лондона частично объясняет феномен трех лондонских «колец», когда в XIX–XX веках вокруг богатого и благополучного центра образовался пояс более бедных и неблагополучных районов, а его в свою очередь окружали уже практически загородные зажиточные предместья.

Из литературы мы знаем, что попытки облагородить окраинные районы вокруг центра Лондона предпринимались и раньше. Вот, например, что пишет Диккенс в «Оливере Твисте» о районе Ислингтон (Islington, который по-русски иногда еще называют Излингтон): «Следуя своему, благоразумному плану, мистер Клейпол шел, не останавливаясь, пока не добрался до «Ангела» в Излингтоне, где он пришел к мудрому заключению, что, судя по толпе прохожих и количеству экипажей, здесь и в самом деле начинается Лондон… Задержавшись только для того, чтобы посмотреть, какие улицы самые людные и каких, стало быть, надлежит особенно избегать, он свернул на Сент-Джон-роуд и вскоре углубился во мрак запутанных и грязных переулков между Грейс-Инн-лейном и Смитфилдом, благодаря которым эта часть города кажется одной из самых жалких и отвратительных, хоть она находится в центре Лондона и подверглась большой перестройке».

Как мы увидели выше, со временем центр Лондона стал слишком дорогим для жизни в нем представителей средних слоев населения, которые постепенно стали перемещаться ближе к окраинам города. И ранее пребывавшие в некоем забвении районы вокруг центра (что примерно соответствует второй-третьей зонам метрополитена) обрели вторую жизнь. Лондон в этом мало чем отличался, например, от Нью-Йорка, где тоже стали происходить похожие процессы.

В этих районах в конце XX – начале XXI века начали селиться молодые профессионалы и представители творческой интеллигенции, которым была не так важна престижность или инфраструктура района, их привлекали низкие цены на жилье, возможность развития малых бизнесов и творческих проектов. Застрельщиками подобных начинаний были районы Ислингтон и отчасти Брикстон, за которым подтянулся Шордич, ставший олицетворением «хипстерства».

Слово «хипстер» для большинства лондонцев уже давно перестало быть (если вообще когда-то было) ругательным или уничижительно-насмешливым. Хипстеры – а этим словом обозначают все более широкую прослойку модной молодежи творческих и околотворческих профессий, так называемого «креативного класса» – теперь не столько субкультура и определенный внешний вид ее представителей, сколько образ жизни, который перенимают и распространяют другие слои и группы городского населения.

Данный процесс стал своего рода новой вариацией джентрификации (обуржуазивания) тех или иных районов Лондона. Со временем Ислингтон и Шордич уже «обросли жирком», хотя все еще дышат духом свободного предпринимательства, креативного инкубаторства, модных тенденций, а также задают тон демократичным кулинарным и ресторанным новшествам. Они уже выглядят более зажиточно, там дорожает жилье, появляется более мейнстримная публика и все больше туристов.

Поэтому креативные классы и молодежь продолжают освоение новых для себя районов Лондона, прежде всего на юге и востоке, которые пока еще могут похвастаться сравнительно низкими ценами на жилье и недостаточным проникновением модных тенденций. Хокстон, Далстон и Пекхэм становятся новыми эпицентрами «хипстерской» культуры, куда недавно были налажены новые ветки London Overground, приблизившие их к центру и соседним районам. Туда перекочевали модные клубы и дискотеки, там проводятся театральные эксперименты, осваиваются новые рецепты кофе, салатов и сэндвичей, которые через несколько лет станут привычны практически каждому лондонцу.

Как рассчитывается стоимость жилья

Лондонская недвижимость считается (и является) одной из самых дорогих в мире. При этом соотношение «цена-качество» не всегда в пользу последнего. И тем не менее рынок лондонского жилья испытывает постоянный дефицит, причем как первичного (новых домов строится недостаточно), так и вторичного (много недвижимости, особенно в центре Лондона, рассматривается как инвестиция и простаивает пустой). Все это толкает цены только вверх, и темпы роста их могут лишь приостанавливаться или ненадолго снижаться, но общий вектор всегда направлен вверх. Лондон является рекордсменом и по абсолютным ценам на жилье в Британии, и по темпам их роста.

За последние десять лет цены на недвижимость в Лондоне выросли более чем на 50 %, а за один только 2014 год они увеличились на 10 %, при том что инфляция составляла примерно 1 %. В Лондоне находятся пять самых дорогих муниципалитетов всего Соединенного Королевства с точки зрения покупки жилья – Кенсингтон-и‑Челси, Вестминстер, Сити, Кэмден, а также Хаммерсмит-и‑Фулхэм. Если в среднем по Британии цена дома составляет 250 тысяч фунтов стерлингов, то в Лондоне этот показатель равняется 500 тысячам, а в Кенсингтоне доходит до миллиона фунтов за дом. Чуть дешевле квартиры, но и они ненамного отличаются по цене от полноценных домов.

За последние несколько десятилетий средняя площадь дома или квартиры в Британии, и особенно в Лондоне, заметно уменьшилась и является одной из самых небольших в Европе, не говоря уже об Америке или Австралии. Сказывается высокий спрос, дороговизна жилья в целом и стремление разделить имеющиеся дома на квартиры для более выгодной сдачи или продажи.

На стоимость покупки жилья влияет несколько факторов. Во‑первых, это местоположение дома или квартиры – район и улица. Как я уже говорил, равноценные дома в 500 метрах друг от друга могут стоить по-разному, если один из них имеет более престижный почтовый индекс, чем другой. Важно, насколько благоустроена и озеленена улица в целом, что находится по соседству с ней, какова экономическая, социальная и криминогенная обстановка, уровень шума от автомобилей, поездов и даже низко летящих самолетов. Во‑вторых, качество, возраст и архитектурные особенности самого дома или квартиры. В‑третьих, наличие сада или патио. В‑четвертых, тип собственности на землю, на которой стоит дом. Их бывает два: «фрихолд» (freehold), когда земля находится в бессрочном владении, и «лизхолд» (leasehold), когда земля находится в долгосрочной аренде, срок которой может составлять до 999 лет, но дома, стоящие на участке с истекающим «лизхолдом» (с остатком меньше 70 лет), будут стоить, как правило, дешевле.

На стоимость аренды жилья тип собственности на землю влияет гораздо меньше, поскольку она по определению носит краткосрочный характер. Здесь основными факторами являются район, транспортная доступность, качество ремонта, длительность срока договора, наличие детей и домашних животных у арендатора. Гораздо выгоднее снимать квартиру на длительный срок, таким образом можно зафиксировать цену или ограничить возможные повышения арендной платы (хотя юридических обязательств и предписаний по этому поводу для лендлорда нет). Кстати, в Британии до сих пор действует правило, что договор аренды может быть заключен в устной форме, однако на практике оно используется крайне редко.

В Лондоне очень сложно снять жилье, не прибегая к помощи агентства по недвижимости. Если вам очень повезет, можно заключить договор напрямую с кем-то из знакомых или знакомых знакомых, кто будет сдавать подходящее вам жилье в подходящее для вас время. Во всех остальных случаях придется идти в агентство. В принципе, они все похожи друг на друга набором и качеством предоставляемых услуг. Перед походом в агентство лучше всего сначала изучить рынок с помощью Интернета (сайты-агрегаторы Zoopla и RightMove аккумулируют предложения от самых разных риелторских компаний и позволяют сортировать результаты по различным параметрам). Агентства не берут плату за поиск и предложение вариантов, их комиссия взимается только при заключении договора об аренде.

Единственное исключение – компании, работающие на платной основе для поиска вариантов недорогого жилья, например компания Flatland. Она берет с клиента некоторую сумму (примерно эквивалентную агентской комиссии – около 100 фунтов), обязуясь ежедневно в течение трех месяцев предоставлять клиенту потенциальные варианты и контакты лендлордов. Договор впоследствии заключается напрямую с владельцем или менеджером жилья.

Немаловажно помнить, что в Лондоне, как и в остальной Британии, дома и квартиры измеряются не квадратными метрами и даже не квадратными футами, а числом комнат. Причем считают в первую очередь спальни, во вторую – ванные комнаты. К количеству спален надо прибавлять еще одну комнату, гостиную, чтобы получить эквивалент, более привычный для россиян. То есть если квартира «двуспаленная», то это означает трехкомнатную по российским стандартам квартиру, в которой иногда может быть еще и маленький кабинет без окон или кладовка.

Метраж всегда приводится в документах на продажу квартир, но далеко не всегда в документах на аренду жилья. Во многом отсутствие стандарной планки цены за квадратный метр связано с большим разнообразием жилья, построенного в самые разные эпохи в самых разных стилях и перестроенного с тех пор совершенно по-разному. Поэтому свести квартиры и дома к единому знаменателю зачастую просто невозможно. Опять же, покупатели и арендаторы берут «товар» целиком, глядя не только на площадь, но и на этаж, на высоту потолков, удобство планировки, наличие сада и так далее.

Еще одной особенностью рынка недвижимости Лондона является наличие так называемого социального жилья.

Свои истоки эта практика берет еще в XIX веке, когда богатые филантропы и меценаты стали выступать инициаторами строительства жилья для малообеспеченных горожан и растущего по численности рабочего класса. Самыми известными из подобных организаций были «Пибоди-траст» (Peabody Trust) и «Гиннесс-траст» (Guinness Trust). Характерные корпуса построенных ими многоэтажных домов из красного кирпича с белыми окнами можно отыскать во многих районах Лондона, включая Вестминстер, Мэйфейр, Шордич, Хаммерсмит, Саутворк и многие другие.

«Пибоди-траст» был основан в 1862 году американским бизнесменом Джорджем Пибоди, которого одинаково высоко чтут за его благотворительную деятельность и в Великобритании, и в США. Памятник ему, открытый еще при его жизни в 1869 году, стоит за старым зданием Королевской биржи рядом с Банком Англии в лондонском Сити.

Сейчас в распоряжении траста около 27 тысяч квартир. Первый многоэтажный дом «Пибоди-траста» был сдан в эксплуатацию в 1864 году на улице Коммершиал-стрит близ рынка Спиталфилдс. Жильцов в квартиры траста отбирали по определенным моральным стандартам, представители некоторых профессий не могли получить льготное жилье, арендную плату, пусть и небольшую, надлежало вносить в срок. В какой-то мере социальное жилье стало выполнять не только экономическую, но и воспитательную роль для лондонских низших слоев.

Этими же принципами руководствовались и лондонские власти, которые стали активно поддерживать строительство социального жилья после Второй мировой войны. Почти все многоэтажные жилые дома, возведенные в Лондоне в это время, относятся к социальному жилью. Некоторые из них, например, грозно возвышающаяся на 100 метров над горизонтом в северном Кенсингтоне бетонная башня Треллик-тауэр архитектора Эрне Голдфингера, являются памятниками архитектуры.

Лондонские власти очень разумно подошли к вопросу размещения социального жилья вперемешку с частным сектором и деловыми районами, с тем чтобы не создавать социально-экономического расслоения и рассадников криминогенной активности. Разумеется, огромные социальные дома-кварталы все равно пользовались дурной славой, но по крайней мере в Лондоне не появилось социальных гетто, куда приличный человек шагу не ступит.

Еще одним шагом, который послужил некоторой общественной встряской и не позволил социальному жилью сильно оторваться в цене от частного, стало решение правительства Маргарет Тэтчер в начале 1980‑х годов разрешить жильцам приватизировать социальные квартиры по выгодной цене со скидкой. Это оказалось очень популярным, и последующие правительства ввели некоторые ограничения на продажу социального жилья, чтобы не допустить спекуляций на рынке и недостатка жилплощадей для тех, кто по-прежнему в них нуждается, особенно в центральных и более престижных районах.