30. Затратный подход
Затратный подход базируется на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых сооружений и зданий с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли
Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, которые основаны на определении затрат, необходимых для замещения или восстановления объекта оценки с учетом накопленного им износа
Этот подход основывается на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При подсчете расходов на возможное новое строительство объекта оценки учитываются исключительно расходы инвестора. В процессе оценки используются следующие данные: уровень заработной платы, накладные расходы, затраты на оборудование, норма прибыли строителей в этом регионе, рыночные цены на строительные материалы Но суммарные расходы на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
В основе затратного подхода лежит принцип смещения Оценка недвижимости затратным методом включает следующие этапы
1) расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);
2) расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
3) расчет накопленного износа: функциональный износ, физический и внешний износ (Ин);
4) расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа (Су) определяется по формуле;
Су = Снс – Ин
5) расчет итоговой стоимость недвижимого имущества (Сзп), определяется по формуле:
Сзп = Сз + Су
При затратном подходе определение стоимости недвижимости начинается с оценки земельного участка.
Земельный участок – это не только часть данного подхода, но и самостоятельный этап процесса оценки. Далее определяется стоимость нового строительства оцениваемых улучшений, рассчитывается накопленный износ. На последнем (заключительном) этапе затратного подхода, для того чтобы получить итоговую стоимость объекта, суммируется стоимость земельного участка и расходы, связанные с новым строительством зданий и сооружений за вычетом накопленного строениями износа.
Данный метод включает четыре основных вида оценки:
1) индексный;
2) сметный;
3) поэлементный;
4) сравнительной единицы.
Для оценки зданий, которые имеют историческую ценность, когда оценивается здание с очень высоким физическим износом, когда невозможно сделать самостоятельную оценку земельного участка, затратный подход не применяется.
