Войти в систему
Войти с помощью соц. сетей:
Готовя книгу «Как продать квартиру выгодно», мы провели небольшое исследование: опросили около сотни риелторов, чтобы выяснить, как в России проходит среднестатистический просмотр квартиры на продажу. В числе прочего выяснилось, что средний просмотр квартиры эконом-класса длится всего 5–10 минут, а элитной — 15–30. Покупатели уверены, что за это короткое время они узнали о квартире все необходимое.
Так оно и есть, если «выбирать сердцем». Для первого эмоционального впечатления достаточно и минуты. Понравилось — не понравилось. Если что-то «оттолкнуло» или «не зацепило», квартира отметается и поиски продолжаются. До тех пор, пока что-то не екнет внутри: «Мое!»
Но мы все же рекомендуем использовать при выборе квартиры не только сердце, но и мозг и проводить просмотр более вдумчиво и внимательно. Особенно это важно, если вы хотите купить квартиру именно «выгодно», то есть дешевле среднерыночной цены. Квартиры, которые «нравятся», продаются дорого. (А можете быть уверены: если квартира понравилась вам, она наверняка понравится и другим покупателям.) За эмоции приходится платить. И если вы прочтете нашу книгу «Как продать квартиру выгодно» (а она рекомендуется к прочтению не только продавцам, но и покупателям), то поймете, что эмоциями покупателя можно управлять.
В книге мы описываем, как влюбить покупателя в квартиру с помощью грамотно подобранных цветов, запахов, расстановки мебели и многого другого. Большинство советов универсальны, то есть работают абсолютно для всех покупателей. Так что, если у вас «что-то екнуло», это еще не значит, что квартира действительно хороша и подходит именно вам. Возможно, ее просто грамотно подготовили к продаже. А может, сработал случайный фактор — соседка снизу в день просмотра готовила блинчики, и вы почувствовали любимый «запах детства». Купите из-за этого квартиру? А ведь покупают и по более странным причинам. Покупают квартиры, потому что понравились занавески или обои на стенах. А потом делают ремонт и переклеивают обои. Это реальные истории.
И не стоит думать, что это другие подвержены эмоциям, а вот вы «не такой», вы выбираете разумно и осознанно. Эмоции влияют на решение о покупке квартиры у всех покупателей, независимо от пола, возраста и темперамента. Ваша цель — всего лишь минимизировать это влияние и подключить к выбору левое полушарие, отвечающее за логику. Потому что, повторяем, за эмоции нужно платить. И если вы «влюбились» в квартиру — можете быть уверены, вы переплатите за нее.
Если же лишних денег у вас нет, ваша задача — увидеть потенциал в квартире, которая НЕ нравится. Но при этом оптимальна с точки зрения местоположения и соотношения цена–качество.
Как сделать просмотр квартиры более эффективным?
Берите на просмотр фотоаппарат и фотографируйте все помещения в квартире, а также подъезд, двор и дом снаружи. Это поможет вам потом более вдумчиво, в спокойной обстановке рассмотреть фотографии и увидеть то, что вы не заметили или не запомнили на просмотре. Даже если в объявлении о продаже есть фотографии, все равно фотографируйте сами. Потому что продавец (риелтор) показывает в рекламе то, что ему выгодно показать. А вы должны сохранить полную и достоверную картину.
Прежде чем делать фотографии, попросите разрешения у хозяина дома и его риелтора. Обычная реакция на такую просьбу — подозрительность. А вдруг вы агент, который разместит фотографии в базах, сделав так называемый «дубль»? Беспочвенные страхи на самом деле. Профессиональному риелтору бояться нечего, квартира и собственник от него не уйдут. Но профессионалов мало, так что эти страхи нужно учитывать. Скажите что-то вроде: «Вы знаете, у меня плохая память, а после вас у меня еще четыре просмотра. Хочу сфотографировать вашу квартиру, чтобы не забыть ее». Вообще, упоминание конкурентов всегда очень хорошо действует, так что чем чаще вы упоминаете другие квартиры, тем лучше.
Пообщайтесь с соседями. Проще всего это сделать на детской площадке. Люди там обычно доброжелательные и никуда не торопятся, так что можно спокойно все выведать. Что именно?
Прогуляйтесь по району. Потратьте хотя бы минут 20, чтобы изучить окрестности. Обратите внимание на плотность движения, эстетику окружающей застройки (вам лицезреть ее еще много лет), инфраструктуру (магазины, кафе и пр.), наличие зелени на улицах и во дворах. Обязательно пройдитесь до метро или железнодорожной станции, чтобы оценить удаленность квартиры, но имейте в виду: «пришлый» человек всегда идет более долгим путем, чем местный. Наверняка есть какие-то тайные ходы, позволяющие срезать путь.
Итак, вы приехали на просмотр, и улыбчивый риелтор заводит вас в подъезд. На что обратить внимание в самой квартире? Что важно учесть и не упустить при просмотре? Это отдельная тема, многое зависит от типа и конструкции дома. Рассмотрим основные виды жилья в Москве и Подмосковье.
Дома давно построены, обжиты. Их достоинства и недостатки протестированы поколениями советских и постсоветских жителей.
Дореволюционные дома и довоенные сталинки.
Дореволюционые дома очень разные, «типовых» среди них нет. Сталинки были двух типов — получше (для советского бомонда) и попроще (для обычных граждан). Сталинки для бомонда красивы, с нарядными фасадами и большими квартирами. Сталинки для обывателей безлики, часто не имеют балконов, площади начинаются от двушек 50–60 кв. м. В остальном достоинства и недостатки у дореволюционных и довоенных зданий схожи.
Достоинства:
Недостатки:
Совет. Обязательно узнайте, был ли в доме капитальный ремонт. При нормальном ремонте полностью меняют перекрытия и трубы. Это нивелирует многие слабые стороны таких домов.
Послевоенные сталинки.
В этих зданиях для перекрытий уже используется железобетон.
Достоинства:
Те же, что в дореволюционных домах и довоенных сталинках.
Недостатки:
Совет. Узнайте, был ли капитальный ремонт, хотя для послевоенных сталинок это уже не так существенно. Общайтесь с соседями, выслушайте истории о местных происшествиях, новости… В таких домах, как правило, много пенсионеров, которые с удовольствием поделятся с вами информацией.
Отдельная тема — высотные сталинки. Это и легендарные высотки на Таганке и Баррикадной, и знаменитый Дом на набережной, и номенклатурные дома на Кутузовском проспекте. Такие сталинки уже относятся к элитному жилью и имеют свои особенные, индивидуальные характеристики.
Панельные пятиэтажки (хрущевки).
Эти здания массово возводились в 1960-х гг. Частично были снесены в 2000-х, но по-прежнему лидируют на рынке вторичного жилья. Расчетный срок эксплуатации таких домов — 50 лет, так что хрущевки уже выработали свой ресурс.
Сильные стороны:
Слабые стороны:
Совет. Обращайте особое внимание на состояние потолков на последних этажах. Лифтов нет, поэтому технического этажа тоже нет. Крыша плоская, как блин. Жители пятого этажа регулярно страдают от прохудившейся крыши. Крышу конопатят, заливают смолой. На некоторое время такого «ремонта» хватает, потом разозленные жильцы опять атакуют жалобами ДЭЗ.
Кирпичные хрущевки не подлежат сносу. Имеют более толстые стены, иногда — более высокие потолки (2,5–2,7 м) и немного лучшие характеристики по теплоизоляции. В остальном мало отличаются от панельных собратьев.
«Брежневки».
Возводились с начала 1970-х до начала 1990-х (отдельные серии возводились и в 2000-х гг.). Высота — от 8 до 16 этажей, материал — панель, кирпич, блоки.
Ярких достоинств и недостатков у этих домов нет. Невысокие потолки, маленькие кухни и тесные подъезды остались в наследство от хрущевок. Но есть и усовершенствования — лифты и мусоропроводы (хотя последние во многих домах сейчас заколочены и не функционируют). По сравнению с хрущевками улучшены шумоизоляция и планировки квартир. Кухня подросла до 7 кв. м, реже встречаются проходные комнаты. Есть нюансы: в угловых квартирах зимой холодно, особенно если трубы отопления спрятаны в стены.
Строились «брежневки» массово, дожили до наших дней. О сносе их в Москве разговора пока нет, зато активно ведется капремонт подъездов. Выглядят достаточно невзрачно и однотипно. Именно брежневские дома-близнецы стали героями легендарной «Иронии судьбы». Но по соотношению цена–качество это хороший, экономичный вариант.
Совет. Узнайте серию заинтересовавшего дома, так как серий у брежневских домов много и они достаточно разные. Различаются и материал дома, и планировки, и конструктивные особенности, и слабые места.
Их продают не только застройщики, но и инвесторы на вторичном рынке жилья. Если новостройка панельная, ее качество (пусть и не самое высокое) гарантировано заводом-изготовителем. Массовое производство по налаженным технологиям позволяет избегать явных косяков. Если это монолит, который возводят прямо на площадке неизвестные рабочие неизвестного субподрядчика… Да еще и квартира изначально была свободной планировки, то есть перегородки воздвигли неизвестные рабочие продавца, по неизвестному плану… Стоит присмотреться повнимательнее.
Почитайте, что пишут на форумах жильцы жилого комплекса, они наверняка уже выявили основные недостатки и слабые места их дома. Обратите внимание на перегородки: если они построены не в соответствии с планом застройщика, такую планировку необходимо согласовывать как перепланировку. Это не страшно, но это хороший повод для торга. Также несогласованная (а особенно несогласуемая) перепланировка снижает ликвидность объекта для целей перепродажи. То есть если перепланировку в принципе можно согласовать, вы можете сделать это сами после покупки, потратив определенное количество времени и денег. Если нельзя — нужно или возвращать квартиру в исходное состояние, или готовиться делать скидку 3–7% при перепродаже.
Главные проблемы любой новостройки — перекошенные окна и кривые стены. Ведь многие застройщики выбирают подрядчика с самыми низкими ценами… Поэтому стеклопакеты вставляют дешевые, низкокачественные, устанавливают наспех… Пройдите по квартире, откройте все окна в разных положениях, чаще всего стеклопакеты заклинивает в положении «форточка». Заедает? Повод для торга. Еще неплохо приложить к раме «уровень», проверить точность установки рамы. Если есть небольшой угол — раму раньше или позже перекосит.
Отметим, что многие покупатели новостроек заранее закладывают бюджет на замену окон, дверей, сантехники. Если вы планируете жить в новостройке долгие годы, это разумно. Если квартира инвестиционная или вы планируете через несколько лет расширяться, на этом можно сэкономить.
Теперь про стены, головную боль покупателей новостроек. Нормой считается отклонение от вертикали не более 5 мм. Проверить стены можно с помощью отвеса и уровня. Простейший отвес можно сделать из нитки с привязанным гвоздем. Приставляем к стене, замеряем… Сокрушенно качаем головой, вздыхаем… просим торга.
Чем чреваты кривые стены? Повышенными расходами на их выравнивание. На однокомнатную квартиру с кривыми стенами и углами может запросто уйти 30 мешков штукатурки по 30 кг — почти тонна! Цена. Плюс шпатлевка, грунтовка, стоимость работ. Некачественное строительство удлинит и удорожит ваш ремонт.
Совет. При выборе новостройки не забывайте закладывать бюджет на ремонт. Цена ремонта зависит от ваших целей. Планируем жить? Выбираем более качественные материалы, не жалеем средств на ровные стены и прямые углы. Квартира — инвестиция? Экономим на всем, на чем можно. Рельефные обои закроют небольшие неровности стен, правильно подобранная мебель скроет недостатки. Помним, что ремонт должен окупиться при продаже. Подробнее об этом читайте в нашей книжке «Как продать квартиру выгодно».
В отличие от типовых многоэтажек загородные дома таят в себе множество потенциальных проблем. Имеет значение все: качество фундамента, материал и толщина стен, использованный утеплитель, герметичность крыши, состояние системы отопления, канализация, качество проводки и многое другое. Ошибка может стоить не просто дорого, а очень дорого. Загородный дом не проходит экспертизу госкомиссии, построили — и ладно.
Поэтому перед принятием окончательного решения о покупке загородного дома рекомендуем договориться о еще одном просмотре, на который вы приедете со специалистом — прорабом или строителем. Надо спрогнозировать возможные существенные проблемы и стоимость их решения. Например, неудачный фундамент (не соответствует состоянию почвы или размеру дома) может сделать покупку бессмысленной. Вне зависимости от метража дома, качества отделки и т.д.
Мы рассмотрели стандартные характеристики и проблемы домов разных типов. Теперь опишем общие моменты, на которые необходимо обратить внимание при просмотре любой квартиры на вторичном рынке.
На какую сторону выходят окна? Какой вид из каждого окна? Откройте окна, чтобы оценить шум с улицы, запах, смог. Не придется ли жить вечно с законопаченными окнами и даже в жару бояться их открыть?
Главная проблема протечек — в регулярности. Если крыша дома прохудилась, трубы неисправны, соседи сверху — алкоголики или престарелые люди — проблема станет хронической. Ваш суперремонт будет эпизодически подвергаться уничтожению.
Почему при покупке новой машины дилеры так легко «впаривают» покупателям малополезные, но дорогие «допы»? Коврик в багажник за 10 000 руб., брызговики за 5000–20 000 и многое другое? Человек попадает в психологическую ловушку. Если машина стоит 800 000, то коврики, брызговики и прочая мелочовка за десятки тысяч не кажутся дорогими — по сравнению со стоимостью машины. Хотя реальная цена этой мелочи в разы (а то и на порядок) меньше. Да и не нужно это все, а если нужно — то не сейчас и не по таким ценам. Но раз уж начал тратить деньги с размахом, трудно остановиться. Так и с ремонтом. По сравнению со стоимостью квартиры дополнительные 300 000–700 000 руб. на ремонт не выглядят много. И люди берут очередной кредит «На потребительские цели», вешают на шею еще один хомут. Так что задумайтесь, может, с ремонтом торопиться не стоит. Если квартира в нормальном состоянии, в ней можно пожить какое-то время, а уж потом, по мере возможности…
И помните: скрупулезно выискивать недостатки квартиры нужно не для того, чтобы отказаться от покупки. Большинство огрехов не критичны и могут быть исправлены. Однако важно получить максимально полную картину, чтобы:
Войти с помощью соц. сетей: