Сделки по доверенности

Если квартира продается по доверенности — в девяти случаях из десяти покупать ее не следует. Степень риска — два, а еще чаще три красных флажка. Нет, если вы человек азартный и желаете испытать фортуну, тогда другое дело, ввязывайтесь на свой страх и риск. Если же вы человек практичный, дорожите деньгами и не готовы на авантюры — забудьте про эту квартиру.

«Но почему?» — может спросить человек, далекий от недвижимости. Ведь любой дееспособный гражданин имеет право уполномочить другого гражданина представлять свои интересы, подписывать договоры, совершать сделки. Доверенность заверяется у нотариуса и…

Все так, но! Покупать квартиру по доверенности — значит попадать в зону неконтролируемых рисков. Возникают вопросы:

• Доверенность — настоящая или поддельная? Нотариальные бланки могут украсть, печать и подпись нотариуса подделать. Если доверенность выдана в том же городе, где происходит сделка, это можно выяснить, появившись в нотариальной конторе. А если нотариус в другом городе или, того хуже, в другом регионе?
• Точно ли собственник подписал доверенность? В нотариальных конторах очереди, большой поток клиентов. Были случаи, когда мошенники, располагая украденным паспортом, подбирали внешне похожего человека и оформляли доверенность. Скажу страшное: некоторые нотариусы вообще забывают проверить у посетителя паспорт! Это не шутка, а случаи из практики. Изредка нотариусы сами участвуют в схемах мошенничества.
• Действительна ли доверенность? Ведь доверенность в любой момент можно отозвать. «Я хозяин своего слова, хочу — даю, хочу — обратно забираю». Закон гласит, что лицо, отозвавшее доверенность, обязано поставить в известность доверенное лицо. Но помешает ли это доверенному лицу совершить незаконную сделку? На практике «суд на основании своего внутреннего убеждения выносит вердикт».
• Кто продает собственность и зачем? Какова мотивация продавца? Понимает ли он, что делает? Не стал ли он жертвой обмана или угрозы?
• Почему сам продавец не может присутствовать на сделке? Одно дело — поручить сбор документов, беготню по инстанциям доверенному лицу, другое — не смочь появиться на сделке, собственноручно прочитать и подписать договор купли-продажи (ДКП). Чаще всего добросовестный продавец способен это организовать, даже если он живет за рубежом: можно ради такого дела и приехать.
• Не злоупотребляет ли владелец алкоголем и наркотиками? Не страдает ли психическими заболеваниями? Не находится ли в тяжелой депрессии, психологическом кризисе?
• Жив ли собственник жилья? Напомним, что доверенность прекращает свое действие с момента смерти выдавшего ее лица, а имущество превращается в наследственную массу и в течение полугода дожидается наследников. У мошенников один из любимых способов завладения чужой собственностью — сразу после смерти владельца задним числом сделать доверенность, быстро заключить и зарегистрировать договор купли-продажи.
  
  

Зная о том, что агентства недвижимости с большим подозрением относятся к доверенностям, мошенники любят маскировать такие сделки. Например, доверенное лицо заключает ДКП с промежуточной фигурой. Получаются документы на собственность, и уже новый владелец выставляет квартиру на продажу. Или цепочка удлиняется, и квартира за короткий промежуток времени несколько раз переходит из рук в руки. В этом случае последние документы чистые — в ДКП уже нет упоминания о доверенности. Но факт неоднократной смены владельца уже сам по себе подозрителен и у знающего человека вызовет еще больше вопросов.

Так когда все же можно покупать квартиру по доверенности?

Только если вы лично знаете продавца квартиры, доверяете ему, а причина, по которой он не может присутствовать на сделке, действительно уважительна. В остальных случаях ставим четыре красных флажка и вычеркиваем объект из списка.

Квартира за миллион

Миллион, миллион, миллион…

Популярный шлягер

Так уж повелось, что, выставляя квартиру на продажу, владельцы определяют цену, не учитывая налоги. Сама идея о необходимости отщипнуть «долю малую» и выплатить государству кажется диковатой. «С какой стати? А мне что взамен? Не дам!» Приблизительно такая вереница мыслей проносится в голове обывателя, когда он узнает, что, если квартира находится в собственности менее трех лет, необходимо заплатить налог 13%. Налог платится с суммы, превышающей 1 млн руб., либо с суммы, превышающей стоимость, за которую эта квартира приобреталась (точнее, с суммы, указанной в ДКП). На выбор налогоплательщика.

Еще тяжелее участь нерезидентов. Для них налог при продаже недвижимости составляет аж 30%! И рассчитывается он со всей суммы, без вычета 1 млн руб.

Поэтому хитроумные нерезиденты любят составлять комбинации: дарят квартиру близкому родственнику, а уже родственник продает за рыночную цену (или за 1 млн + «улучшения») и налогов не платит. Другой вариант для нерезидента — превратиться в резидента. Для этого нужно в течение года, предшествующего сделке, прожить в России не менее 183 дней. Ну и третий вариант — заплатить налоги в стране пребывания. Скорее всего, ставка окажется ниже 30%.

Так или иначе, продавцы квартир в России всеми правдами и неправдами стремятся избежать уплаты подоходного налога. Для этого уже давно разработана и отточена простая, даже примитивная схема. В договоре купли-продажи квартиры указывается стандартная сумма 1 млн руб. (или равная стоимости квартиры по предыдущей сделке), а оставшаяся сумма отображается в отдельной расписке, подписанной продавцом: «Я, Иван Иваныч, получил 10 млн руб. за неотделимые улучшения в квартире по адресу…» Все всё понимают, покупатели не возражают. Понимающих покупателей развелось так много, что появился уже целый класс объектов, называемых у риелторов «миллион плюс улучшения». Доходит до абсурда: квартира может стоить миллион, а улучшения — в 10–15 раз больше. Впрочем, этот «ход конем» никого не обманывает. Фискальные органы пока закрывают на это глаза, но уже давно грозятся открыть и начать репрессии.

Примечательно, что банки, выдающие ипотечные кредиты, с удовольствием включились в эту игру и охотно ссужают деньги и на «квартиру за миллион», и на многомиллионные «улучшения». Что поделать, конкуренция… В типичном российском банке издавна происходит конфликт интересов. Отдел безопасности бдит, стараясь тщательно отбирать квартиры, бракуя мутноватые объекты. Отдел выдачи кредитов торопит — больше сделок, больше премий. В кризисное время в фаворе церберы, в спокойное время — кредитчики.

Каковы риски для продавца «недвижимости за миллион»? Тут все ясно: взыскание неуплаченных налогов, административное наказание, в некоторых случаях — уголовное преследование. (Пока эти риски — гипотетические, так как прецедентов еще не было, поэтому продавцы смелы и дерзки.)

А чем рискует покупатель?

• Вызов в налоговую инспекцию для «дачи показаний». Пока не практикуется, но налоговики все грозятся начать. Может ли покупатель квартиры быть привлечен как соучастник? Пока нет практики, нет и информации. Теоретически — может.
• Недополученный налоговый вычет. Покупатель квартиры имеет право на налоговый вычет в размере 13% от стоимости квартиры, но не более 2 млн руб. 13% от 2 млн — это 260 000. Если в ДКП цена квартиры — 1 млн, то вычет вы получите только в размере 130 000 руб. Прямые потери — 130 000 руб. Подробнее про налоговый вычет читайте в главе «Последние шаги».
• Если вы решите продавать купленную квартиру по истечении 3 лет — придется платить налоги. Или уклоняться по той же «миллионной» схеме. Ведь НДФЛ платится с разницы между официальной ценой покупки и продажи. Чем выше цена в ДКП, тем меньше эта разница.
• Наконец, главное. В случае расторжения сделки по решению суда перспектива возврата денег туманна. Есть ли вероятность потерять купленную квартиру и получить только миллион рублей? Безусловно, есть.

Мнение Александра Перепелкина, юриста агентства «Нора»:

Единой судебной практики по этому вопросу нет. Многое зависит от конкретных обстоятельств дела, а также от предмета и основания заявленного иска. Если квартира приобретена у продавца, который в силу недействительности предыдущих сделок не имел права на ее отчуждение, утративший ее собственник имеет право истребовать ее у покупателя только по основаниям, предусмотренным статьями 301, 302 ГК РФ, в порядке виндикации. При виндикации продавец обязан в соответствии со статьей 461 ГК РФ возместить покупателю все понесенные убытки. Реальными убытками покупателя в этом случае можно считать как уплаченную по договору купли-продажи цену, так и любые другие подтвержденные расписками платежи, произведенные в связи с приобретением изъятой квартиры.

Однако, если сделка является недействительной или оспаривается по другим основаниям, к отношениям сторон такой сделки в случае удовлетворения иска применяются, как и прежде, правила о реституции (статья 167 ГК РФ). В соответствии с этой статьей при недействительности сделки каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке. Это императивное правило, которое нельзя изменить каким-либо соглашением между сторонами договора.

При этом суд будет исходить из цены, указанной и оплаченной в соответствии с договором купли-продажи. Вопрос о том, можно ли будет взыскать денежные средства, оплаченные сверх суммы, указанной в договоре, остается дискуссионным.

Самое страшное ждет стороны, если суд, исходя из установленных им обстоятельств по делу, придет к выводу, что сделка по передаче денежных средств «за неотделимые улучшения» и т.п. носила притворный характер и была совершена сторонами с одной лишь целью ухода от налогов. По своей инициативе суд может признать такую сделку недействительной по статьям 170, 169 ГК РФ и взыскать в доход РФ все полученное продавцом сверх стоимости квартиры.

Переводим с юридического на русский: все зависит от основания расторжения сделки и «внутреннего убеждения суда». В некоторых случаях получить уплаченное по расписке возможно, в некоторых — нет.

В последние годы покупатели становятся все более «принципиальными» и ищут объекты, где в договоре купли-продажи будет указана полная цена квартиры. Таких квартир на рынке все-таки большинство. Однако квартиры с заниженной стоимостью продаются обычно дешевле «юридически чистых». Это может стать весьма выгодным приобретением.

Что делать, если вам все же очень приглянулась «квартира за миллион»?

• Попробуйте настоять на увеличении суммы, указанной в ДКП. Как вариант — компенсировать продавцу будущие налоги или их часть. Здесь все зависит от того, насколько продавец в вас заинтересован, а также от вашего таланта переговорщика.
• Не соглашайтесь ни на какие альтернативные варианты оформления сделки, кроме уже зарекомендовавших себя «неотделимых улучшений». Например, если продавец предлагает написать некое «обязательство», гарантирующее, что в случае расторжения сделки он добровольно выплатит покупателю некую сумму, — знайте, что такое обязательство вам ничем не поможет. Последствия признания сделки недействительной прописаны в Гражданском кодексе и не подлежат изменению соглашением сторон. А последствия простые — возврат всего полученного по сделке (и подтвержденного договорами).
• Используйте безналичные расчеты, чтобы подтвердить факт уплаты денег.
• Если покупаете квартиру без участия банка, не проводите такую сделку самостоятельно! Обратитесь к опытному риелтору.
• Попробуйте все-таки поискать другую квартиру…