Психологи, изучающие мотивацию людей при совершении сделок, утверждают, что нами правят два мощных стимула — жадность и страх. Жадность вынуждает выбрать выгодный объект для покупки. Страх заставляет действовать осторожно. Любые перекосы неуместны. Избыток жадности может привести к покупке проблемного объекта. Чрезмерная осторожность помешает совершить выгодную сделку.

Если бы мы жили в Америке, то после решения о приобретении дома обязательно бы вызвали инспектора для проверки технического состояния объекта. Инспектор изучает дом и выносит свой вердикт о состоянии крыши, отопления, канализации… Результат проверки может стать поводом для серьезного торга, ведь устранить технические проблемы зачастую весьма недешево. Юридические проблемы? Их нет и быть не может. За несколько столетий существования рынка недвижимости на Западе и законы, и практика их применения отточены, как меч самурая.

«Везет же, — вздохнет читатель, знакомый с современными российскими реалиями, — у нас все куда как сложнее». Рынку недвижимости в России 22 года. По возрасту — вчерашний студент, только вступающий во взрослую жизнь. При этом с момента принятия Закона о приватизации 4 июля 1991 г. несколько раз менялись Гражданский и Жилищный кодексы, правила оформления сделок с недвижимостью, вид, цвет и формат документов на собственность. Не забудем про введенную после Гражданской войны и бережно сохраненную до наших времен прописку. Законы принимались, обрастали поправками, искажающими первоначальный замысел, и отменялись. Впрочем, как известно, строгость российских законов компенсируется необязательностью их исполнения. С годами находились все новые лазейки, изобретались обходные пути, законодатели вяло с лазейками боролись, увертки совершенствовались…

А приватизация… Правила приватизации менялись с частотой калейдоскопа. Поначалу правом приватизировать квартиру можно было воспользоваться неограниченное количество раз. За этим просто не следили. Гораздо позже стали требовать справку со всех мест жительства гражданина, дабы удостовериться, что он еще не воспользовался своим правом. В первое время свидетельство о праве на собственность, выданное в Москве, было похоже на ордер советских времен — бумажка розового цвета («розовая бумага» на сленге риелторов), содержащая несколько строчек, печать и подпись свежеиспеченного мэра Лужкова. И это документ на самое ценное имущество — квартиру! Сложная ситуация сложилась с несовершеннолетними детьми. Только спустя два года с принятия закона о приватизации Верховный суд постановил, что несовершеннолетние дети в обязательном порядке принимают в ней участие и становятся совладельцами квартиры. «Ущемленные в правах» дети первой волны приватизации выросли и принялись бороться за утраченную жилплощадь…

Переход от социализма к капитализму дезориентировал множество людей, вся страна училась жить в новых условиях. К сожалению, некоторые не нашли свое место в рыночной экономике и оказались на обочине жизни. Пьянство, деградация, распад личности… Всем этим воспользовались порожденные переходным периодом многочисленные преступные группировки. Несовершенство законов, слабость контроля, а также коррупция привели к валу преступлений в сфере недвижимости. Пик пришелся на 1993–1997 гг. Последствия тех незаконных сделок с недвижимостью мы ощущаем и в наши дни.

Сегодня найти вторичную квартиру с «чистой историей» — большая удача. Зато довольно часто попадается недвижимость, документы на которую можно охарактеризовать примерно как «черт ногу сломит». Что-нибудь вроде:

Квартиру приватизировали на бабушку и дочку, почему-то забыв сидящего в тюрьме мужа и малолетнего внука. Не будет ли муж возражать, когда вернется на волю? Не станет ли судиться сын, став совершеннолетним? Риторические вопросы. Затем квартиру продали семейной паре. Пара начала ссориться, и доля мужа перепродается сыну жены от первого брака по смешной цене 30 000 руб. Сделка удостоверена нотариусом, но знает ли о ней муж? Неизвестно. Органы регистрации почему-то отказываются регистрировать сделку, но быстро оформляется судебное решение, и купля-продажа регистрируется по суду.

Пара разводится, и муж пропадает из поля зрения. Жена с сыном продают квартиру пожилой бездетной паре. Муж-покупатель умирает, а пожилая женщина продает квартиру по договору ренты. Не объявятся ли внебрачные наследники пожилого мужчины? Понимает ли бабушка значение заключенного договора? После полугода ренты бабушка умирает при загадочных обстоятельствах, а молодой покупатель тут же выставляет квартиру на продажу и радостно пишет в объявлении: «Один взрослый собственник! Юридически и физически свободна! Быстрый выход на сделку!» Для неподготовленного покупателя это должно означать, что квартира «чистая» и сделка «прозрачная». А на самом деле…

Кстати, если уж говорить об идеальной, юридически «чистой» квартире, то это вот какая:

• Первичная приватизация. Один или двое собственников, которые приватизировали эту квартиру более трех лет назад.
• С момента получения ордера проживающие граждане выписывались из квартиры только по причине смерти.
• Понятна причина продажи, отсутствуют сомнения в дееспособности и адекватности собственников.

Обычно такие квартиры продаются дороже «нечистых» аналогов. Поэтому: хотим действительно выгодную покупку — не ищем идеал, а разумно оцениваем риски и грамотно расставляем красные флажки.

Приватизация под микроскопом

При проверке истории квартиры начинаем с приватизации и проверяем все сделки, которые происходили с квартирой за этот период.

Почему именно с приватизации? Ведь квартира могла поменять несколько владельцев, особенно если приватизирована в начале 1990-х. Увы, но это особенность российского рынка. Нарушения, допущенные в процессе приватизации, могут аукнуться судебными исками и много лет спустя. В отдельных случаях это приводит к разрыву всей цепочки сделок с квартирой.

Главные риски приватизации:

• Невключение в состав собственников несовершеннолетних. Степень риска — два красных флажка. Как уже говорилось, до середины 1993 г. участие несовершеннолетних в приватизации было необязательным. Родители могли приватизировать квартиру на себя, фактически лишив детей права на долю в собственности. Спустя несколько лет по стране прокатилась волна исков. Дети вырастали и обращались в суд с требованием восстановить свое право на часть квартиры. Жилье уже продано? Тем хуже для покупателей. Суды расторгали сделки купли-продажи и наделяли выросших детей долей в квартире. Кстати, сделки по продаже объектов, где в числе совладельцев есть несовершеннолетние, заключаются только при одобрении органов опеки.

  С 1993 г. прошло 20 лет. Сроки исковой давности давно прошли. Значит, судебные перспективы нулевые и можно спать спокойно? Увы, по мнению Верховного суда РФ (Определение по делу N56-В08–10 от 12.08.2008), срок исковой давности должен исчисляться согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ и пункту 1 статьи 200 ГК РФ. Это значит, что если в договор передачи жилья по приватизации не включены несовершеннолетние, имеющие на это право, то такая сделка является не ничтожной, а частично оспоримой. И хотя срок давности по ней составляет всего год, но исчисляется с момента, когда истец узнал (или должен был узнать) о нарушении своего права. Так что подать иск можно спустя любое время, пусть даже через 30 лет. Ответчикам придется туго. Ящик Пандоры открыт.

  А что, если взять расписку у такого «пострадавшего при приватизации» о том, что он не возражает против сделки, согласен с приватизацией и претензий не имеет? Увы, для суда это может означать лишь одно: бедолага только что узнал о нарушении своих прав и в течение года имеет право подать иск.

• Наличие лиц, отказавшихся от права на приватизацию, но сохранивших бессрочное право на проживание. Степень риска — один красный флажок. При приватизации у всех совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в квартире, есть выбор — стать владельцем доли или отказаться от своего права. Некоторые отказываются, и собственником квартиры становится кто-то один. Так кажется удобнее — меньше волокиты с документами. По закону «отказники» обладают бессрочным правом проживания в этой квартире. Что справедливо, ибо отношения в семье могут испортиться и собственник, в порыве гнева, мог бы выгнать «отказников» на улицу.

Что происходит при продаже квартиры? В каких случаях «отказники» безвозвратно теряют право на проживание? Увы, закон не дает четкой трактовки. Мнения специалистов разделились. Рассмотрим основные варианты.

Мнение 1. Перед сделкой по купле-продаже квартиры «отказники» должны дать письменное (или нотариально заверенное) обязательство о выписке из квартиры в течение определенного срока (две недели, как правило). Увы, данный вариант чреват осложнениями. В случае последующего отказа от выписки — прямая дорога в суд с туманными перспективами.

Квартира в Подмосковье была продана 15 апреля 2008 г., двое «отказников» обязались выписаться и выехать из квартиры в течение 15 дней после сделки. Но передумали. Покупатель обратился в суд с иском о выписке и выселении. Суд первой инстанции решил, что ответчики имеют право пользоваться спорной квартирой, ибо ранее от участия в приватизации отказались. Письменные обязательства ответчиков суд посчитал недостаточным основанием для выселения. Таким образом, Раменский городской суд своим решением от 24 декабря 2008 г. в иске о выписке и выселении отказал.

Покупатель обжаловал решение суда. И вот Постановлением президиума Московского областного суда № 349 от 11 ноября 2009 г. решение Раменского городского суда отменено. Суд учел, что «в соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований». Иными словами, обязались выписаться — нечего за закон прятаться. В результате дело опять направлено в Раменский городской суд, но с другим составом суда. На колу было мочало, начинаем все сначала.

Мнение 2. Перед сделкой по купле-продаже квартиры «отказники» должны быть выписаны из квартиры. И не просто выписаны «в воздух», а прописаны по новому адресу. Выписался — право на проживание потерял. Большинство сделок с «отказниками» в России заключается именно так. Риски такого варианта существенно ниже, чем в случае 1. Одно дело — продолжать жить в квартире, не выписываясь и не съезжая, а другое — выписаться, а потом подавать иск о вселении. Шансы на положительное решение минимальны.

Мнение 3. «Отказники» должны не только выписаться, но и расторгнуть договор социального найма, который является основанием для бесплатной передачи жилья (приватизации). Выписка — это только отказ от права пользования, с отказом от права приватизации не имеет ничего общего. Заявление об отказе от приватизации — односторонний документ, который может быть по желанию изменен. Сегодня отказался, а завтра передумал. Бывает. Расторжение договора социального найма — двусторонний документ, передумать не получится. Только такой вариант дает покупателю гарантию 100%. Но так поступают редко.

По статистике, больше половины приватизаций оформлено с «отказниками». По идее, исков должно быть очень много. Но в реальности это не так. Право пользования не обладает большой ценностью: его нельзя продать. А перспектива жить как на пороховой бочке, опасаясь применения «неправовых методов», мало кого вдохновляет.

Что делать?

Перед сделкой, а еще лучше перед передачей аванса необходимо навести справки о квартире. Вся ее история хранится в паспортном столе. Необходимо подойти в паспортный стол с собственником квартиры и запросить копию финансово-лицевого счета. Нам интересно все! Кто получал ордер, кто, когда и на каком основании прописывался. Не менее важна информация об убытии — когда и куда. В одних случаях причина — смерть, в других — переезд на новое место жительства. Плохо, если новое место — тюрьма или психиатрическая больница. Это сразу два красных флажка. Заключенный, который подписал любой документ, пусть и заверенный начальником учреждения, может через суд впоследствии его оспорить. Кроме того, бывшие заключенные — как раз та категория граждан, которую суд частенько вселяет на прежнее место жительства.

«Обездоленные» дети

Все дальше и дальше в прошлое уходит эпоха, когда несовершеннолетние не включались в состав собственников при приватизации. Вздохнем с облегчением? Рано. Новый сюрприз — использование материнского капитала. О приобретении жилья с помощью МК мы уже рассказывали в главе «Халява, сэр! Квартира от государства». Здесь же мы взглянем на дело под другим ракурсом. Какие проблемы могут ожидать при покупке квартиры, частично оплаченной с помощью материнского капитала?

Одно из условий использования МК для покупки жилья — включение несовершеннолетнего в число собственников. На ребенка необходимо оформить долю в недвижимости. Закон не уточняет размер доли — все на усмотрение семьи.

Вместе с тем одно из условий предоставления ипотечного кредита — жилье должно находиться в залоге у банка. Естественно, банку не интересно, чтобы в числе собственников находился ребенок, которого родители наделили долей. Как забрать квартиру, если взрослые перестанут выплачивать кредит? А никак. Ведь долю у ребенка не отберешь, а без нее квартира — не квартира, а винегрет из долей.

Налицо противоречие между требованием законодательства и банковской практикой. А ведь большинству покупателей без ипотеки не обойтись. Что делать? Банки пролоббировали свои интересы, и теперь можно наделять ребенка долей после выплаты ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры. То есть когда-нибудь потом, в отдаленном будущем.

На сегодня механизм контроля выполнения обязательства по наделению ребенка долей отсутствует. Это не интересно ни Пенсионному фонду, выдающему сертификат на МК, ни социальным службам. Но мы-то знаем: где нет контроля, нет и исполнения.

Классическая ситуация. Семья с ребенком купила однушку в ипотеку. Родился еще один ребенок, получен МК, которым и погасили часть долга. Но вот с банком рассчитались и появилось желание расшириться. Однушка продается, для покупки двушки или трешки берется еще один ипотечный кредит. Долей в старой квартире ребенка не наделили — ведь квартиру надо продавать. В новой квартире доли тоже пока нет — квартира в залоге у банка. Результат — ребенка лишили права на законную долю в собственности.

Федеральная программа по предоставлению материнского капитала стартовала, как мы уже говорили, в январе 2007-го. Значит, сейчас, по состоянию на 2013 г., самым старшим детям исполнилось шесть лет. Время бежит быстро, и к 2025-му мы можем столкнуться с волной исков. Выросшие дети смогут требовать восстановления своих нарушенных прав. Назад, в 90-е. Наверняка к этому времени многие квартиры не раз поменяют владельцев.

Как защититься от покупки квартиры, где родители не наделили ребенка обязательной долей? К сожалению, точной методики не существует. Пенсионный фонд не обязан давать информацию. У банка — банковская тайна. Сами владельцы могут ничего не сказать. Шесть лет действует программа. Квартиры покупают, продают, разменивают. Это еще больше усложняет проверку.

И все же, как уменьшить риски?

• Выясняйте состав семьи, которая продает квартиру. Если детей двое и больше и родились они начиная с 2007-го, есть повод наводить справки дальше.
• Не ленитесь пролистать все страницы паспорта собственника и супруги — детей все еще вписывают на соответствующей странице.
• Смотрите копию финансово-лицевого счета, обращая особенное внимание на наличие несовершеннолетних.

Вывод. К сожалению, законодатели пока не разработали механизмов, позволяющих проконтролировать на 100% соблюдение прав ребенка при использовании МК. Судебных исков пока нет, и в наших силах свести риск к минимуму.