Ипотека — друг человека
Рассказывает Анна Моисеева

Никто не любит ипотеку, как люблю ее я! Вот все говорят: кабала, рабство, кандалы… А жизнь в чужом доме (у родственников или на съемном жилье) — это не рабство? ЧУЖИЕ монастыри с ЧУЖИМИ уставами, но возможность в любой момент уволиться и валяться на ЧУЖОМ диване — или СВОЙ дом, СВОЯ территория, за которую, да, придется вкалывать какое-то время?

Ипотека — это не кабала, ипотека — это возможность. Возможность получить то, о чем вы иначе и мечтать бы не смогли.

Хороший рекламный текст получился, надо продать какому-нибудь банку.

Вот только пользоваться ипотекой нужно правильно! Люди попадают в кабалу не из-за ипотеки, а из-за неправильного к ней подхода.

Как пользоваться ипотекой, чтобы не попасть в рабство?

Правил всего 7:

1. Посильный платеж;
2. Разумный срок;
3. Адекватные ставки;
4. Досрочные платежи;
5. Подушка безопасности;
6. Удобный банк;
7. Правильная мотивация.

Теперь поговорим о том же самом, но подробнее.

Посильный платеж

Долго ли можно жить на хлебе и воде, работая с утра до ночи? Вообще-то долго — если мотивация соответствующая. Мощнейшая мотивация, сметающая все на своем пути. Но квартира — не та цель, ради которой хочется жертвовать жизнью.

Людям свойственно переоценивать свои возможности. «Если покупать недорогую еду в супермаркете и больше ходить пешком, экономя на бензине, мне хватит на жизнь 5000 руб. в месяц. Остальное можно отдавать за кредит, чтобы расплатиться побыстрее!» Это путь в пропасть. И прежде всего потому, что при таком раскладе ваша мотивация развиваться и достигать большего в жизни падает до нуля!

Вот вы получили зарплату, занесли долю в банк, а осталось — кот наплакал. Все желания, все удовольствия в сторону, миску риса — и опять на галеры. Ну и ради чего тогда все это? Ради чего пахать с утра до ночи, ради чего развиваться и делать карьеру? Все равно все банку отдавать… Жизненный тонус падает, недовольство жизнью растет («Попал в кабалу!»), депрессия, снижение расходов, увольнение, дефолт, потеря квартиры… Приехали.

Итак, это самое главное правило ипотеки. Ипотечный платеж должен быть посильным для вас. Ипотека должна проходить фоном вашей жизни, а не быть предметом ежедневных черных дум. Не нужно платить из последних сил. Не нужно лишать себя отдыха, красивой одежды, ужинов в кафе и отпусков на море. Можно (и нужно) умерить аппетиты и разумно сократить расходы. Но нельзя допускать ощущение, что вы «всю жизнь отдаете этой чертовой ипотеке».

Сколько отдавать банку? Обычно банки допускают максимальный платеж в размере 40% от ваших подтвержденных доходов. Но есть программы без подтверждения дохода, там размер платежа вы устанавливаете себе сами. На мой взгляд, оптимальный размер кредитного платежа — 30% от ваших чистых доходов (за вычетом всех обязательных платежей: налогов, алиментов, аренды жилья и т.п.). Если у вас есть другие кредиты, присовокупите платежи по ним к ипотечному — сумма должна составлять те самые 30%. Платить больше психологически тяжело. Меньше — нецелесообразно, ведь хочется поскорее освободиться от долгов.

Но цифры — вещь условная. Просто оцените — насколько посилен ваш платеж? Сможете ли вы вести приятный образ жизни на оставшиеся деньги? Высыпаться, заниматься любимыми хобби, покупать необходимую одежду и ездить в отпуск хоть пару раз в год? И не забудьте про расходы на ремонт и обстановку новой квартиры — это немало. Хотя урезать привычные расходы все равно придется. Отказаться от ежедневных ужинов в ресторане, поездок на такси и спонтанных покупок за ползарплаты. А никто не говорил, что будет легко.

Разумный срок

Сегодня большинство банков предлагают максимальный срок кредита до 30 лет. Некоторые оригиналы — до 40 лет. По статистике, средняя продолжительность ипотеки в России — 15 лет. (Это срок, на который кредит берут, хотя отдают обычно быстрее.) Так вот. По моему убеждению, кредиты на срок более 10 лет — это и есть та самая кабала, о которой так любят твердить скептики.

Десять лет — это очень много. Мы не знаем, что случится с нами за это время. Если пожар или смерть — это еще ладно, стандартная страховка погасит долг. А что, если нам до чертиков надоест эта квартира? Квартира уже не радует, а платить за нее еще 10, 15, 20 лет… Да от одной этой мысли можно впасть в хандру! К тому же 10 лет — это переплата порядка 70%. К примеру, если вы берете в кредит 1 млн под 12% годовых, то вернуть придется в общей сложности 1,7 млн. Вроде терпимо. А 15 лет — это уже переплата 100%. Берем миллион, возвращаем два. Ну а 20 лет — переплата 140%. Берем миллион — возвращаем два с половиной! А про 30 лет хотите узнать? Переплата 200%. Утраиваем наш миллион для банка… Поэтому лично я считаю оптимальным срок 7 лет (переплата 46%), на крайний случай — 10.

«Ага, конечно, легко ей говорить! — возмутится читатель. — Я бы и рад платить поменьше, а расплатиться побыстрее, но тогда мне просто не хватит на квартиру!»

Ну что ж, придется немного умерить свои желания. Нельзя получить все и сразу, особенно когда речь идет о московских квартирах. Просто начните с малого — с такого жилья, кредит на которое будет для вас посильным и комфортным. А уж потом можно обменять его на лучшее, а потом на еще лучшее… Жизнь — это движение.

Пример. У вас есть 1 млн руб. первоначального взноса, и еще 4 млн вы решили взять в кредит, чтобы купить однокомнатную квартиру у станции «Выхино». Казалось бы, ну что может быть хуже однушки в Выхино? Дальше падать просто некуда. Не будем спешить с выводами…

Допустим, ваши с женой чистые доходы составляют 135 000 руб. в месяц. Давайте считать. 4 млн на 10 лет под 12% годовых — это 57 000 руб. ежемесячно. Многовато. А если придерживаться «правила 30%» и платить в месяц по 40 500 руб., тогда срок получается… 37 лет! Нет уж, спасибо.

Что же делать? Неужели отказаться от заветной мечты о зелененьких занавесочках? Не надо. Просто посчитаем, какую сумму вы действительно можете себе позволить без ущерба для жизни и психики. Чтобы платить в месяц 40 500 руб. в течение 10 лет под 12% годовых, сумма кредита должна составлять 2,85 млн руб. Добавим имеющийся миллион и получим 3,85 млн. Что можно купить за эту сумму? Малогабаритку в Москве или хорошую однушку в Люберцах. Хороший город, кстати: до Выхино недалеко, и метро скоро построят. Пожив пять лет в Люберцах и погасив кредит досрочно, вы сможете перебраться в Москву, в квартиру побольше.

А если на квартиру при посильном кредите вообще не хватает? Ни на какую! Можно рассмотреть вариант покупки комнаты (подробнее о покупке комнат — в главе «Комнаты и доли: маленькая, но своя!»), а можно — подумать над способами увеличения вашего дохода. Все в наших руках! А если и не все, то гораздо больше, чем нам кажется. Итак, правило № 2 — срок кредита не должен превышать 10 лет.

Адекватная ставка

«Да какие адекватные ставки, о чем вы! — возопит возмущенный читатель. — У нас в России вообще ипотека грабительская. То ли дело в Швейцарии, там вообще под 2% можно кредит получить».

Ну, во-первых, под 2% — это все-таки преуменьшение, не надо верить всему, что пишут в прессе, да еще и с предлогом «от». Во-вторых, мы живем не в Швейцарии, и в этом есть как минусы, так и плюсы. А в-третьих, странно надеяться на ипотечную ставку ниже инфляции, а инфляция в России составляет в последние годы 10–11%.

Поэтому адекватной я называю такую ставку, при которой переплата по кредиту не переходит «психологическую грань», за которой ипотека превращается в кабалу. Конечно, у каждого эта грань своя, но лучше все же исходить не из мечтаний о Швейцарии, а из наших российских реалий.

Лично для меня такая психологическая грань — переплата более 100% от суммы кредита. Ставка 12–13% годовых в рублях на 10–12 лет этим условиям удовлетворяет, больше — уже нет. Если вам нужен кредит на короткий срок (один год — пять лет), можно взять и более дорогой кредит, ведь переплата все равно будет небольшой.

В этой главе я во всех примерах использую ставку 12% — будем считать ее «адекватной» и при этом реальной. Найдете кредит дешевле — замечательно. Я помню времена рублевых кредитов под 8–9% годовых, но сейчас — увы…

Если выберете кредит дороже — это совсем не значит, что вы в проигрыше. Вдруг вам попался суперобъект, а другие банки отказали? Тогда хватаем, что дают! Просто, чтобы потом избежать ощущения «кабалы», «грабежа», надо четко понимать, зачем, ради чего вы подписываетесь на такие условия.

От чего зависит величина ставки?

• От срока кредита: чем меньше срок, тем меньше процент. Еще и поэтому, кстати, я не рекомендую брать длинные кредиты. Лучше несколько коротких, с последовательным обменом квартиры на большую, лучшую и т.п.
• От валюты кредита. Кредит в долларах или евро обычно дешевле на несколько процентов.
• От страховки. С недавних пор комплексное страхование при оформлении ипотеки не обязательно, но кредит при отсутствии страховки — на 2–3% дороже, так что лучше застраховаться.
• От способа подтверждения дохода. Обычно для подтверждения дохода используется справка о доходах физического лица по форме 2-НДФЛ или справка по форме банка, подписанная начальником и бухгалтером (если доходы «серые»). Кредит по справке 2-НДФЛ обычно дешевле на 0,5–1%, чем по справке по форме банка. А если в данном банке у вас «зарплатный проект» (то есть зарплату перечисляют на карточку этого банка), можно получить дополнительную скидку и другие преференции.

Досрочные платежи

Еще один принцип «правильной» ипотеки — досрочное погашение. Но тоже не абы какое, а «правильное». Как я уже говорила, средний срок, на который оформляется ипотека в России, — 15 лет. А средний срок погашения — семь! Россияне ужасно торопятся поскорее избавиться от «ярма». В США и Европе подход другой. Там не принято при каждой возможности вносить досрочные платежи, заемщики платят ровно столько, сколько необходимо.

Чем выгодны досрочные платежи? Они гасят только «тело кредита», то есть основной долг, что сразу снижает сумму процентов и позволяет сэкономить на переплате. Если, допустим, у вас кредит на 2 млн руб. под 12% годовых на 10 лет и на третий месяц вы внесли досрочный платеж 50 000 руб., общая переплата снизилась на 107 000 руб.! То есть и основной долг снизился на 50 000, и еще 107 000 «процентов» сэкономлено.

А если положить те же 50 000 руб. на депозит под 12% годовых (а такие депозиты есть) на 10 лет с капитализацией? Эта сумма вырастет до 157 000 руб. То есть выгода абсолютно такая же, но вы уже не опасаетесь, что банк лопнет или что вы сорветесь и потратите эти деньги. Поэтому я рекомендую по возможности гасить ипотеку досрочно. Благо с недавних пор все ограничения, моратории и штрафы за досрочное погашение законодательно отменены, и гасить можно с любого момента и практически любыми суммами.

Однако при досрочном погашении важно соблюдать наш главный принцип — принцип посильности платежа. Не нужно гасить кредит любой ценой, отказывая себе в необходимом и переходя из режима нормальной жизни в режим «ожидания нормальной жизни». Если же вы, наоборот, расточительны и не можете заставить себя нести кровное в банк, поможет финансовое планирование. Рассчитали доходы и необходимые расходы, определили, какую сумму можете выделить на досрочное погашение, — и покорно вносите эту сумму сразу после получения зарплаты. А что поделать…

Еще один важный момент. Досрочное погашение эффективно лишь в первой половине кредита, а максимально эффективно — в первые пару лет. Чем позже вы вносите досрочный платеж, чем меньше ваш выигрыш. Например, если те же 50 000 внести на третий месяц шестого года, переплата снизится всего на 37 000 руб. Стоит ли напрягаться ради такой выгоды? За оставшиеся пять лет инфляция и так «съест» ваш платеж, сделав его почти незаметным для вас. Так что совет простой: гасите кредит досрочно в первую половину срока, а после «экватора» расслабляйтесь и направляйте свободные деньги на что-то более полезное. Например, на инвестиции.

С уменьшением срока или платежа?

Есть два типа досрочного погашения: в первом случае уменьшается срок кредита, во втором — сумма ежемесячного платежа. Как выгоднее? Погашение с уменьшением срока сильнее сокращает вашу переплату. Когда я приводила пример про досрочный платеж 50 000 руб., то расписывала цифры как раз для погашения первого типа (с уменьшением срока). Тогда переплата снижается на 107 000 руб., а срок кредита — на пять с половиной месяцев. Если внести такую же сумму с уменьшением платежа — переплата снизится всего на 35 000 руб., а ежемесячный платеж — на 700 руб. (срок останется прежним — 10 лет).

Однако, делая платежи второго типа, мы облегчаем свое «ипотечное бремя», а освободившиеся средства можно пускать на новые досрочные платежи, все больше сокращая наш долг. Так что совет таков. Если кредит для вас комфортен — вносите досрочные платежи с уменьшением срока. Если же сумма платежа кажется вам слишком большой и вы переживаете, что в один ужасный день не сможете заплатить, — гасите досрочно с уменьшением платежа.

Подушка безопасности

Рискую вновь навлечь на себя читательский гнев, но все же скажу. Для «правильной», комфортной ипотеки вам необходима финансовая подушка безопасности — сумма, позволяющая прожить хотя бы три–шесть месяцев, удовлетворяя основные потребности и оплачивая ипотеку.

«Да она точно издевается! — воскликнет все тот же возмущенный читатель. — Какая еще подушка?! Я потратил все деньги на квартиру, заплатил банку, риелтору, вложился в ремонт, кормлю семью, купил итальянский гарнитур за 150 000, да еще эту чертову ипотеку плачу… Откуда взяться лишним деньгам?!»

Все так. Однако суровая реальность такова: если вы не хотите жить на пороховой бочке, а в случае форс-мажора — обрести проблемы с банком, испортить свою кредитную историю, а то и лишиться квартиры, нужно создавать финансовый запас. Скажу больше. Если вы взяли правильную, посильную ипотеку, резервы для создания финподушки у вас есть. Если резервов нет, имеет смысл пересмотреть ваши доходы и расходы и найти возможность для увеличения первых и сокращения вторых. Финподушка нужна, чтобы экономить ваши нервные клетки на протяжении 10 лет. Разве не достойная цель? Счастливая и спокойная жизнь важнее дорогого гарнитура…

Какого размера должна быть финансовая подушка? Все зависит от вашего характера и рода деятельности. Насколько важна для вас стабильность и уверенность в завтрашнем дне? Как правило, чем старше человек, тем важнее этот фактор. Бесшабашный характер снижает значимость этого параметра, наличие маленьких детей и пожилых родителей — повышает.

А насколько стабильны ваши доходы? Если вы наемный специалист на окладе, если вы востребованы на рынке труда и уверены: что бы ни случилось, вы без труда найдете новую работу, — достаточно минимального запаса, обеспечивающего прожиточный минимум и оплату кредита в течение трех месяцев. Если ваш доход не постоянен (премии, проценты с продаж), нужна подушка побольше. Если ваше положение в компании шатко, а поиск, в случае чего, новой работы может затянуться, — еще больше. Если вы фрилансер, живущий за счет постоянных заказчиков, подушку увеличиваем. Если вы фрилансер, работающий с одноразовыми (непостоянными) заказчиками, или, упаси боже, риелтор, еще увеличиваем. Если бизнесмен, недавно открывший бизнес… Да, у вас сейчас непростое время. Но интересное!

В целом, я считаю, для энергичного человека достаточно шестимесячной подушки. (А неэнергичные люди редко покупают квартиры.) Чем бы он ни занимался и что бы ни случилось, за полгода энергичный человек всегда найдет новый источник дохода. Но если вам кажется, что этого мало, если вы опасаетесь каких-то серьезных, ненадуманных проблем (кризиса, болезни), увеличивайте, доводите запасы до года. Главное — не превращать накопительство в манию, не подчинять этому всю свою жизнь.

Как сочетать досрочные платежи и создание подушки безопасности?

Есть простое правило: половину свободных денег тратим на досрочное погашение, половину откладываем. Например, получили зарплату — отнесли досрочный платеж в банк. А через месяц ту же сумму несем в другой банк и кладем на пополняемый депозит. (В одном банке все свои «яйца» лучше не хранить.) После накопления подушки можно расслабиться и заняться тем, о чем давно мечтали: сменить надоевшую работу, уехать на месяц в отпуск или открыть свой бизнес. Ипотека уже не висит над вами дамокловым мечом, ведь вы хорошо подстраховались и можете жить интересной, полноценной жизнью!

Удобный банк

Еще один принцип «правильной» ипотеки — выбор удобного банка. На протяжении долгих лет вам придется посещать этот банк ежемесячно, а иногда и чаще, поэтому очень важно, чтобы эти регулярные визиты не отнимали ваши время и нервы.

Признаки удобного банка:

• Удобное местоположение. Наличие офиса недалеко от вашего дома или работы.
• Удобный график работы. Если вы работаете до 20:00, банк должен функционировать хотя бы до 21:00, иначе вам придется каждый раз отпрашиваться с работы или тратить на поездку в банк законный выходной, а это не очень удобно.
• Хороший сервис, внимательные сотрудники.
• Наличие электронной очереди.
• Отсутствие длинных живых очередей.

Я прекрасно понимаю, что на этапе оформления ипотеки все эти критерии кажутся ерундой. Вам важно, чтобы банк одобрил вас и квартиру, чтобы ставка была поменьше, а дальше хоть трава не расти. «Господи, да скорее бы уже разделаться с этой головной болью, купить квартиру и успокоиться! А там уж разберемся как-нибудь».

Вполне понятные эмоции. И все-таки поверьте, раз в месяц — это не так уж редко. И превращать погашение ипотеки в постоянный, многолетний стресс совершенно ни к чему. Визит в банк должен быть легким, приятным занятием: заглянул пешочком после работы, взял талончик на очередь, почитал книжку на диванчике, полюбезничал с девушкой-оператором, заплатил в кассе и с легким сердцем отправился домой. А иначе не удивляйтесь, если через полгода мучений появится ощущение пресловутой «кабалы» и «ловушки». Вы сами себя поймали.

Совет. Если есть возможность, вносите платежи сразу за два–четыре месяца вперед. Чем меньше суеты и стресса в вашей жизни, тем лучше.

Достойная цель

Последнее в списке, но отнюдь не последнее по значимости правило «правильной» ипотеки — достойная цель. Ради чего вы вообще в это ввязались? Если это квартира для себя, то будет ли она радовать вас долгие годы и оправдывать те усилия, которые предстоит приложить? Если это покупка с инвестиционными целями, то окупятся ли все затраты? (Обычно инвестиционная покупка в кредит невыгодна, но нужно рассмотреть конкретную ситуацию. Посоветуйтесь со своим риелтором.) Вы должны иметь достаточно сильную мотивацию, чтобы не просто гасить долг без просрочек, но и радоваться жизни все эти десять лет, не жалея о принятом решении и спокойно перенося трудности. Подумайте об этом ДО оформления кредита.

Это основные принципы «правильной» ипотеки, которая станет для вас не кабалой, а прекрасной возможностью жить лучше, а также… драйвером вашего роста. О чем это я? Дело в том, что правильная ипотека мотивирует больше зарабатывать! Проверено практикой. Если в «мирное время» энергии для покорения мира зачастую не хватает, то при наличии посильного, но крупного долга вы получаете дополнительные моральные ресурсы, чтобы непрестанно двигаться вперед и вверх!