Ветхие пятиэтажки: как купить квартиру в доме под снос и не остаться с носом

Один из способов сэкономить на покупке жилья — купить объект в доме под снос. После сноса можно бесплатно переехать в более качественное жилье. По крайней мере, многие на это рассчитывают. Рассмотрим этот способ подробнее.

Снос пятиэтажек — программа, которая помогла улучшить жилищные условия не одной тысяче москвичей. Есть подобные программы и в других городах, но их масштабы несравнимо меньше, так что в этой главе мы рассмотрим только московский опыт. Если вы живете в другом городе, обязательно узнайте: есть ли у вас программа по сносу ветхого жилья, какие дома в нее включены, насколько активно она реализуется (ситуация на бумаге и в реальности может кардинально различаться), каковы условия переселения? Найдите людей, уже переехавших в новое жилье из снесенного дома, и пообщайтесь с ними. Загляните в администрацию вашего района, чтобы узнать планы по сносу домов на ближайший год и реальные перспективы переселенцев. Возможно, покупка квартиры в таком доме окажется для вас выгодной инвестицией.

Что же касается Москвы, то тут можно сказать определенно: халява кончилась. Это раньше можно было купить квартиру в доме под снос, в течение года переехать и продать полученное жилье в два раза дороже. А бывало, что вместо одной квартиры переселенцы получали сразу три! Сегодня все немного печальнее. Почему?

Программа по сносу пятиэтажек — детище Юрия Лужкова, сторонника интенсивного развития Москвы. Девелопер, который хотел построить очередной небоскреб (а Юрий Михайлович очень любил небоскребы), должен был в качестве общественной нагрузки снести пару хрущевок, расселить их жителей, а на очищенной территории уже ваять своего гиганта. Поскольку цены на недвижимость росли бурными темпами, то даже с учетом бешеных затрат на расселение такой проект был выгоден. Сегодня градостроительная ситуация поменялась кардинально:

• Запрет на точечную застройку поставил крест на проектах вроде «снести пятиэтажную халупу и впихнуть на освободившийся пятачок 20-этажного гиганта». Сейчас в основном реализуются комплексные проекты: строительство целых микрорайонов на месте бывших промзон. Это отдельная история, сноса жилых домов не предусматривающая.
• Присоединение Новой Москвы перенесло вектор градостроительной политики с интенсивного развития (ввысь) на экстенсивное (вширь). Иными словами, проблема нехватки участков под строительство в Москве потеряла остроту.
• Новый приоритет столичной политики — транспортное строительство, борьба с пробками. На эти цели брошены гигантские средства, а вот все прочие амбициозные программы (в том числе и снос старого жилья) очень сильно урезаны в финансировании, а то и вовсе забыты.
• Кроме того, в рамках борьбы с пробками новое строительство в сложившихся районах существенно ограничено. Новое руководство города отменило или урезало множество уже оформленных инвестконтрактов на жилое и коммерческое строительство и с большой неохотой выдает новые разрешения на строительство. Соответственно, темпы возведения жилья в Москве резко упали, а значит, упали и темпы расселения старых домов силами застройщиков.
• Сыграл свою роль и кризис 2008 г. и замедление роста цен на рынке недвижимости. А еще тот факт, что все лакомые кусочки в Москве (центр города, престижные районы) уже застроены. Остались неудобные варианты, требующие огромных начальных вложений. Инвестиционные проекты с расселением старых домов стали просто невыгодны, а то и убыточны. Застройщикам они уже не интересны.

Получается, и город не сносит, и инвесторы не платят. Результат — люди годами ждут расселения из пятиэтажки, включенной в список «домов под снос на текущий год». Год меняется, а ситуация — нет. Одна наша знакомая шесть лет откладывала ремонт, ожидая «вот-вот» расселения. Потом плюнула и все-таки отремонтировала старую квартиру. Теперь живет и радуется. Все в той же хрущевке.

А как все хорошо начиналось! Все панельные хрущевки Москвы обещали снести уже к 2008 г. После — взяться за кирпичные пятиэтажки и панельные девятиэтажки… Сегодня темпы сноса жилья в Москве — менее 100 домов в год. Появились и вовсе удивительные проекты: пристройка к хрущевкам мансардного этажа, капитальный ремонт с утеплением фасадов и т.п. Повсеместно ремонтируются подъезды и дворы старых домов. Все это, конечно, повышает капитализацию жилья (и стоимость квартир), но не так сильно, как хотелось бы собственникам.

А что со сносом? В первую очередь сейчас сносится аварийное жилье, а также жилье, которое все-таки попало (не иначе, чудом) в зону интересов какого-нибудь застройщика. Например, девелопер ЖК бизнес-класса в Волжском районе в 2010 г. расселил несколько трехэтажных домов, построенных еще пленными немцами. Состояние домов на тот период было крайне плачевным. Их жителям просто повезло, что появился такой проект, да еще и сразу после кризиса.

Впрочем, надо понимать, что политика мэрии меняется регулярно. Влияют и дата выборов, и новые назначения в аппарате и т.д. Так, буквально на днях (август 2013), в преддверии выборов мэра, было объявлено, что программу сноса ветхих домов «оживят», а темпы удвоят.

Как узнать, снесут ли данный дом в ближайшем году? Помимо официальных списков, публикуемых на сайтах управ и префектур, поможет еще и личное обращение в управу. Можно запросить официальное уведомление по конкретному дому, а можно просто пообщаться с сотрудниками администрации. Эта информация будет более достоверной, но не стопроцентно точной, так как градостроительные планы чиновников меняются с космической скоростью.

Выгодно ли покупать жилье в доме под снос? Раньше ответ был однозначным: очень выгодно! Переселенцы получали квартиру в новом доме, в том же районе да еще и больше по площади, а иногда и по количеству комнат. Рыночная стоимость новой квартиры была существенно выше, чем старой. Сегодня ситуация иная:

• Ареал переселения расширился. Теперь это может быть не только тот же район, но и соседний — в пределах округа. Например, если вы живете в районе Кузьминки — скорее всего, попадете в Некрасовку, за МКАД, на люберецкие поля аэрации. Живете в Алтуфьево? Метите в поселок Северный, который хоть и за МКАД, но административно — Москва. И так далее.
• Бытует мнение, что квартиры переселенцам предоставляются по социальной норме — 18 кв. м на человека. Дескать, достаточно прописать в квартире как можно больше людей, и можно получить целые хоромы, а то и несколько. Раньше бывало и такое. Но, увы, сейчас это актуально только для муниципального жилья, причем с большими ограничениями. Для первых собственников квартиры еще осталась лазейка в законодательстве: расприватизация квартиры и получение нового жилья «по социальным нормам» — 18 кв. м на человека. При этом человек теряет право на приватизацию и на всю жизнь остается «социальным нанимателем». Если же вы приобретаете квартиру в собственность, забудьте про «социальную норму». Вам положена квартира такой же площади и такой же комнатности. Хотя, если у вас, к примеру, однушка 30 кв. м, а в новом доме площадь однушек начинается от 35 кв. м, вам все же подарят эти 5 кв. м. Хотите больше? Доплачивайте по рыночным ставкам.

Бывают и счастливые исключения. Так, в 2010 г. наша знакомая — женщина с двумя детьми из коммуналки на Красносельской — переехала в монолитно-кирпичный комплекс бизнес-класса недалеко от проспекта Мира. Рыночная цена такой квартиры — около 15 млн руб. Рыночная цена комнаты не превышала 4 млн руб. Повезло.

• Нет гарантий, что вы получите жилье в новом доме. Если застройщик переселяет старый дом, это не значит, что он подарит жителям квартиры в своей же новостройке. Во-первых, эта новостройка еще не построена, а во-вторых, застройщику это невыгодно. В той же истории в Волжском районе переселенцам предлагались квартиры на вторичном рынке, причем аналогичные по рыночной стоимости. Это могла быть и обычная хрущевка. Хотите дом получше или квартиру побольше? Переселяйтесь подальше к МКАД, а то и в Московскую область. У людей был выбор, но халявы не было. Да, люди получали жилье лучшего качества, порой на пару квадратных метров больше, но не более того.
• Не стоит думать, что квартира в доме под снос продается по такой же цене, что и в соседнем доме. Часто выгода от будущего переселения уже частично включена в цену.

Значит ли все это, что покупать жилье в доме под снос невыгодно и бессмысленно? Не совсем. Просто делать такое приобретение следует очень обдуманно и избирательно.

Когда имеет смысл покупать «обреченное» жилье?

• У вас «живые деньги». Банки не дают кредит под такие квартиры, поэтому ипотечникам этот вариант заказан.
• Судьба дома уже оформлена документально. Его снос — не просто слухи.
• Вы уже знаете, куда будут переселять жителей, и эта перспектива вас устраивает. Имейте в виду: квартиры переселенцам выдают не «в бетоне», а с так называемой муниципальной отделкой. Качество отделки — «бедно, но чисто». Как говорится, жить можно. Если сейчас у вас евроремонт, муниципальная отделка вас огорчит. А если кошмар и развалины — обрадует.
• Вы покупаете комнату в коммуналке. Владельцам комнат пока еще выдают взамен однокомнатные квартиры, а это весьма выгодно.
• Вы готовы ждать сноса несколько лет, проживая в неотремонтированном жилье. Оптимально было бы сдать такое жилье в аренду и терпеливо ждать переселения.
• Вы морально готовы к тому, что дом могут никогда не снести.
  
  Удачи!