170
Возможно, концепция, согласно которой жилая недвижимость рассматривается как объект для инвестиций, является ошибочной. Ведь типичный актив, приобретаемый в инвестиционных целях, не может быть использован в период владения; физически вы ничего не сможете сделать с пакетом акций Google, муниципальными облигациями или средствами, вложенными в валютный рынок. (Даже если вы захотите вставить в рамку свои акционерные сертификаты, вам придется специально запрашивать их у брокера.) Правильнее рассматривать дом как нечто среднее между потребительским товаром, который со временем можно ремонтировать и модернизировать так же как автомобиль или компьютер, и инвестиционным объектом (зависящим в основном от стоимости участка, на котором он находится).
При анализе цен на жилье люди часто допускают ошибки, что вызвано целым рядом причин, в том числе непониманием этого различия. Например, многие домовладельцы ошибочно считают, что, благоустраивая свои дома, они повышают их стоимость на более высокую сумму, чем затраты, понесенные на такое благоустройство. Однако в действительности ни при одном из двадцати девяти распространенных видов благоустройства жилища средний годовой прирост стоимости перепродажи не покрывает произведенных затрат (см.: «Remodeling 2007 Cost Versus Value Report» (www.remodeling.hw.net/costvsvalue/index.html]; и D. Crook, The Wall Street Journal Complete Homeowner’s Guidebook [New York: Three Rivers Press, 2008]). Реконструкция домашнего кабинета обходится в 27 193 доллара, а прирост стоимости дома составляет только 15 498 долларов, или 57 % от суммы первоначальных расходов без учета процентов, подлежащих уплате в случае использования заемных средств. Даже при реконструкции кухни, одного из главных компонентов, из которых слагается стоимость дома, окупается лишь 74 % затраченных денег. Проведем нехитрые расчеты. Если ваш дом стоит сейчас 500 тысяч долларов, и, прежде чем выставить его на продажу, вы решаете «инвестировать» 40 тысяч долларов в новую кухню, то вы сможете выручить за него около 530 тысяч долларов. Лучше было бы отнести эти деньги в банк. Вы бы не заработали много денег на процентах, но зато не потеряли бы 10 тысяч долларов!
Когда пытаешься донести эти факты до других людей, то часто сталкиваешься с недоверием и даже раздражением — вероятно, из-за того, что они противоречат тем основательным «знаниям», на основе которых домовладельцы совершают свои «инвестиции». Ниже мы еще вернемся к этой теме, когда будем обсуждать необходимые условия для возникновения финансовых пузырей и паники. Конечно, существуют и другие причины для реконструкции дома, помимо желания выгодно «инвестировать» свои деньги.
Согласно недавно проведенному исследованию, дополнительные ванные комнаты, полностью или частично оснащенные сантехникой, приносят владельцу больше удовлетворения, чем другие оцениваемые удобства, в том числе дополнительные спальни, кондиционеры и гараж. См.: R. N. James III, «Investing in Housing Characteristics That Count: A Cross-Sectional and Longitudinal Analysis of Bathrooms, Bathroom Additions, and Residential Satisfaction», Housing and Society 35 (2008): 67–82.
