Глава 4
Последние шаги
Регистрация права собственности
После заключения договора купли-продажи и внесения платы за квартиру необходимо зарегистрировать ваше право собственности на приобретенное жилье и получить красивое зеленое свидетельство. Обычно это обязанность риелтора, но, если ваша сделка «без посредников», придется потрудиться вам, покупателю.
Если вы покупаете квартиру в ипотеку, ваш банк, скорее всего, предложит вам взвалить эту «тяжелую обязанность» на своего, аффилированного нотариуса. И если вы вежливо откажетесь, банк будет настаивать и даже, возможно, пригрозит расторжением кредитного договора. Почему?
Все очень просто. Услуга регистраторов стоит 15 000–20 000 руб. Из них 1000 руб. – госпошлина за регистрацию права собственности. Остальное берет себе прикормленный банком нотариус. Легко предположить, что и банку что-то достается… При этом реальные трудозатраты на регистрацию одной сделки для регистратора – час времени.
В общем, имейте в виду: вы не обязаны платить регистраторам, к которым вас посылает банк. Если банк упорствует, можете пригрозить обращением в Федеральную антимонопольную службу, так как это прямое нарушение антимонопольного законодательства. Также вы не обязаны платить нотариусу, указанному банком, за все остальные услуги (заверение закладной, составление договора, заверение других документов). Вы имеете право обратиться к любому нотариусу. Стоимость услуг неаффилированного нотариуса, скорее всего, будет ниже, хотя и несущественно. Однако пререкания с банком и решение остальных вопросов займут какое-то время. Так что решайте сами, что вам важнее: экономия или скорость.
Также существует множество компаний, которые берут на себя регистрацию сделки по купле-продаже недвижимости. Их услуги стоят 8000–15 000 руб. Как правило, это ускоряет регистрацию до 1–2 недель. И если у сотрудника Росреестра возникнут вопросы по документам, в регистрации не откажут, а всего лишь потребуют срочно примчаться с дополнительными бумагами.
Регистрация права собственности на недвижимость производится в территориальном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). В обиходной речи этот орган называют по-разному: Регпалата, Росрегистрация и т. п. Вы можете обратиться в любое управление Росреестра вашего города, независимо от вашей прописки и местонахождения квартиры. Адреса и графики работы легко находятся в Интернете. Заявление на регистрацию можно подать онлайн и через Интернет отслеживать готовность ваших документов. А можно по старинке – в окошечко.
До 1 марта 2013 г. необходимо было оформлять две регистрации – договора купли-продажи и перехода права собственности. По сути, эти действия дублировали друг друга. Теперь осталась только одна регистрация – права собственности, что дало покупателю экономию времени и 1000 руб. Срок регистрации по ипотечной сделке – 5 рабочих дней, по обычной – 20 календарных дней.
Росреестр может отказать в регистрации собственности, если есть ошибки в форме или комплектности предоставленных документов, а также по ряду других причин, но это очень редкий случай. Такой отказ можно обжаловать в суде. Но чаще бывает, когда регистрация приостанавливается и заявителя просят донести дополнительные документы или переписать неправильно оформленное заявление и т. п. Все это удлиняет срок регистрации, но не отменяет ее.
Кстати, продавец квартиры может заявить в Росреестр о приостановлении регистрации на срок до трех месяцев. Вот почему лучше не передавать деньги за квартиру на подписании ДКП, а использовать ячейку или аккредитив.
Получили свидетельство о собственности? Поздравляем!
Теперь у вас есть своя собственная квартира!
Прием! Акт приема-передачи и получение ключей
На каком этапе подписывать акт приема-передачи? Это вопрос ваших договоренностей с продавцом квартиры. Это может произойти и сразу после подписания ДКП, и после госрегистрации, а может и пару месяцев спустя – если вы разрешили продавцу пожить еще какое-то время в квартире. Конечно же, в ваших интересах получить ключи как можно раньше. А если уж продавцам так необходимо «дополнительное время», надо заключить с ними договор аренды и брать деньги за проживание по рыночным ставкам. Именно этого должен добиваться риелтор покупателя для своего клиента. В любом случае нужно следовать договоренностям, установленным на этапе аванса, а не пускать решение этого вопроса на самотек.
Акт приема-передачи квартиры следует подписывать в самой квартире и только после того, как вы убедились: состояние квартиры соответствует тому, что было в момент просмотра.
Рассказывает Анна Моисеева
В печальную историю попал мой клиент, не выполнивший это условие. После подписания ДКП в банке, где бралась ипотека, настало время передачи ключей. Контрагенты уверяли, что бывшая собственница квартиры – пожилая женщина – не может приехать на квартиру по состоянию здоровья, и настаивали, что покупатель должен сам приехать к ней с актом приема-передачи. Я предложила другой вариант: родственники женщины приезжают на квартиру с актом, подписанным ею, и покупатель, осмотрев квартиру, ставит на документе свою подпись. Этот вариант защищал обе стороны и был оптимальным, однако клиент под давлением контрагентов решил пойти им навстречу. Я предупредила о рисках, но он махнул рукой: «Квартира все равно “убитая”, ну что с ней может случиться?» Клиент поехал на другой конец города и получил вожделенные ключи. Ну а попав в квартиру, обнаружил сгоревшую электропроводку и ряд других неприятных сюрпризов. Приведение жилья в порядок потребовало непредвиденных временных и материальных затрат.
И это еще не самый печальный случай. Иногда бывшие собственники квартиры после ее продажи вывозят не только дорогую мебель, которую обещали оставить, но и выдирают элементы отделки, карнизы, розетки и пр. Покупатель вместо евроремонта обнаруживает развороченное жилище, требующее огромных вложений. Это, конечно, бывает редко, но лучше подстраховаться. Перед подписанием акта приема-передачи осматривайте квартиру так же тщательно, как и на первом просмотре.
Обнаружили новые поломки? Требуйте починить. Для этого вам и пригодится та самая небольшая часть стоимости квартиры, которую вы платите только после физического освобождения (а точнее, при подписании акта приема-передачи). Это тот рычаг давления, который заставит продавцов действовать корректно. Заметим: продавцы не обязаны устранять все недостатки квартиры! Только те, которые появились уже ПОСЛЕ подписания авансового договора. Если какой-то недостаток вы сами изначально не заметили – увы, это ваши проблемы. Надо было смотреть внимательнее. Как доказать, что недостаток появился позже? Благодаря грамотно составленному приложению к договору.
Продавец не отдает ключи? Это не страшно. После получения свидетельства о собственности вы имеете полное право взломать дверь и попасть в свою законную квартиру.
Получили ключи? Не забудьте сразу поменять замки!
Подарок от налоговой: вычет на покупку жилья
Купили квартиру? Идите в налоговую инспекцию! Но не для того, чтобы заплатить деньги, а совсем наоборот – получить! Итак, налоговый вычет на покупку жилья предоставляется каждому резиденту Российской Федерации, купившему квартиру, комнату, дом либо построившему дом своими силами. Раньше получить налоговую льготу можно было только раз в жизни, но с недавних пор появилась возможность оформлять вычет после каждой покупки жилой недвижимости.
Размер вычета – 13 % от стоимости квартиры, указанной в ДКП, но не более 260 000 руб. (Вот почему вам невыгодны «квартиры за миллион»: вы теряете 130 000 руб.) Если квартира куплена в долевую собственность, вычет делится между собственниками пропорционально их долям.
Еще одна разновидность налогового вычета – ипотечный вычет. Если вы взяли ипотеку, можете вернуть дополнительно 13 % от процентов по кредиту, но не более 3 млн руб. Допустим, вы взяли в кредит 4 млн руб. на 10 лет и купили квартиру за 6 млн. Тогда ваш вычет за покупку жилья – 260 000 руб. (предельная сумма), а ипотечный вычет – 13 % от 3 млн руб., которые вы заплатите в виде процентов по кредиту, то есть 390 000 руб., итого – 650 000 руб.!
Вычет – это не деньги из госбюджета. Это ваш собственный подоходный налог, который вы платите государству. Государство просто возвращает его вам. Соответственно, если налогов вы не платите (являетесь студентом, пенсионером или работаете «по-черному»), то и вычет не получите. Хитрый расчет законодателя прост: гражданам дается дополнительный стимул искать работу с «белой» зарплатой.
Вычет можно получать двумя способами:
1. Оформить один раз и автоматически получать от бухгалтерии зарплату целиком, без удержания подоходного налога. Удобный вариант, если вы наемный работник и не имеете побочных доходов.
2. Каждый год заполнять декларацию и получать на карточку деньги за прошедший год. Этот способ более хлопотный: нужно сначала съездить в налоговую, чтобы сдать документы, потом три месяца ждать «проверку», потом еще раз приехать, чтобы сообщить реквизиты вашей карточки (даже если они за год не изменились), и только через месяц, если повезет, вам перечислят деньги. И так каждый год. Но это единственный вариант, если у вас несколько источников дохода или ваш источник часто меняется.
Вычет можно получать сколь угодно долго – пока не исчерпаете всю сумму. Идти за вычетом нужно в новом календарном году, следующем за годом покупки, но, если забыли, можно прийти и несколько лет спустя (но не позднее чем через три года) и получить деньги оптом за весь истекший период. При этом вам не обязательно приносить декларацию до 30 апреля, как при уплате налогов. Можно прийти в любое время года, оптимально – летом (в налоговых в это время затишье).
Вычет оформляется по месту жительства. Если не можете прийти сами, присылайте доверенное лицо. Теоретически для этого нужна доверенность, но на практике налоговики почему-то не проверяют паспорт, так что если ваш пол и возраст совпадают…
Для получения вычета нужны следующие документы:
• Договор купли-продажи.
• Свидетельство о собственности.
• Паспорт.
• ИНН. Если получали ИНН в другом органе, нужно «приписаться» к данному управлению налоговой службы. Это простая процедура.
• Документы, подтверждающие уплату необходимой суммы. Если это новостройка, нужны банковские платежные документы, если вторичка – может подойти и расписка продавца.
• Заполненная налоговая декларация. Самое трудное. Этот многостраничный документ можно скачать с сайта nalog.ru и заполнить как можно тщательнее. Если что-то непонятно, оставьте графы пустыми – налоговая девушка объяснит, что надо писать.
• Справка 2-НДФЛ за прошедший год. Бухгалтерия обязана выдавать эту справку в любой момент по вашему запросу.
• Дебетовая карточка любого российского банка.
Если визит в налоговую инспекцию представляется вам невероятным мучением, можем вас обрадовать: все не так страшно. Получение налогового вычета – довольно простая процедура. Налоговые органы сейчас, особенно в Москве, бурными темпами идут к цивилизации: кондиционеры, электронная очередь, лотки с пирожками и даже вежливые сотрудники! Самое ужасное, что с вами может случиться, – необходимость перезаполнить декларацию или приехать второй раз, чтобы донести те или иные документы. Бюрократия с человеческим лицом.
