Глава 1
Пиррова победа
К сожалению, нередко покупатели закрывают глаза на факторы, которые могут привести к затяжным судебным процессам в лучшем случае и к расторжению сделки в худшем. Ленятся или боятся заглянуть в будущее. А заглядывать – надо. Чем может грозить покупка проблемной квартиры?
Прежде всего – иском о расторжении сделки. Заинтересованное лицо (как правило, это продавец, его родственники, органы опеки) заявляет об ущемлении интересов и требует расторгнуть сделку. В случае если суд удовлетворит иск, сделка считается расторгнутой, покупатель и продавец должны вернуть друг другу полученное. С квартирой все просто: вот она. Документы оформляются на нового собственника. С деньгами сложнее: их можно потратить, «потерять». И просто не вернуть. Наконец, после длительной возни с поиском продавца потерянной вами квартиры и судебными приставами вы начинаете возвращать свои деньги. По 3000 руб. в месяц.
По статистике Росреестра, в 2012 г. в Москве было заключено 96 655 сделок с жилой недвижимостью. По некоторым данным, в том же году по суду было расторгнуто около 2000 сделок. Примерно 2 %. Наиболее частые причины:
1. Нарушение прав наследников;
2. Нарушение прав несовершеннолетних;
3. Нарушение при приватизации;
4. Нарушение права преимущественной покупки при продаже долевой собственности;
5. Неправомерное участие в сделках лиц, признанных недееспособными или ограниченно дееспособными;
6. Нарушение договора при сделках пожизненного содержания с иждивением.
Как видим, реальных случаев расторжения сделки гораздо меньше, чем квартир с сомнительной историей и риском расторжения. То, что иск возможен, не означает, что его подадут и «обделенное» лицо будет бороться за утраченную квартиру. Одни не знают о своих правах, другие не хотят возиться с судом, третьи не считают себя обделенными, есть и просто порядочные люди…
И разумеется, далеко не все иски суд удовлетворяет. Но и в этом случае покупатель празднует пиррову победу: нервы, стресс, деньги на юристов, потерянное время никто не вернет. А ведь можно было не связываться с проблемной квартирой, заметив красные флажки. Про сделки с новостройками, долями и комнатами, о рисках ренты мы уже писали в соответствующих главах. Теперь расскажем о потенциально проблемных ситуациях при обычной купле-продаже квартир на вторичном рынке.
