Глава 2
Ва-банк
Как выбрать банк?
В каком банке оформить ипотеку? Сначала узнайте условия и требования банка, в котором у вашей компании «зарплатный проект». Потом сравните с условиями в других банках. Обычно у «зарплатников» есть преференции, но не всегда этот вариант самый выгодный. Лучше выбирать банки – лидеры по объемам выдачи ипотечных кредитов. У них все процессы отработаны, оптимизированы, вы тратите меньше времени и усилий. Почитайте сайты выбранных банков, отзывы заемщиков, позвоните в кредитные отделы. Учитывайте не только размер процентной ставки, но и требования к заемщикам и квартирам, адреса офисов, уровень обслуживания, дополнительные платежи и штрафы и т. п.
Важна ли надежность банка? Если банк разорится, ваш кредит передадут другому банку. Условия кредитования при этом не изменятся. Теоретически новый банк может потребовать выплатить всю сумму досрочно, но на практике это все-таки маловероятно.
Каков порядок действий?
1. Подаете заявку на кредит. Приносите в банк паспорт, заявление, справки о доходах и т. п.
2. Получаете одобрение кредита и трех-четырехмесячный срок на поиск квартиры.
3. Ищете квартиру.
4. Договариваетесь с продавцом, подписываете авансовый договор.
5. Присылаете в банк документы по выбранной квартире.
6. Приглашаете оценщика.
7. Оформляете страховку.
8. Получаете от банка отказ или одобрение квартиры.
9. Проводите сделку.
Именно в этом порядке следует действовать. Не стоит искать квартиру до получения одобрения на кредит. Это неэффективно. Без «готовых» денег вы продавцам неинтересны и выгодных условий не получите. Рискуете просто зря потерять свое и чужое время.
Брать ли потребительский кредит?
Иногда под квартиру невозможно взять ипотечный кредит, и покупатель берет кредит потребительский. Отличие потребкредита в том, что он не обеспечен залогом (квартирой), поэтому банк волнует только платежеспособность заемщика. Минусы потребкредита: высокие процентные ставки, ограничения по сумме и сроку. В остальном вариант вполне рабочий.
Некоторые делают еще сложнее. Берут потребкредит на первоначальный взнос по ипотеке, а остальную сумму – в ипотеку. Обычно никакой посильностью кредитов при таком раскладе и не пахнет. Люди загоняют себя в кабалу, а потом жалуются на жадность банкиров. Если это не ваш случай – можете использовать эту схему.
Рассказывает Сергей Тихоненко
В начале 2006 г. молодая семейная пара А. и М. решила приобрести квартиру. Денег было немного, всего 10 000 долларов (как вы помните, в те годы россияне еще считали сбережения в американских «у.е.»). Выбор пал на подмосковный поселок Красково, граничащий со знаменитой стародачной Малаховкой. Но вот беда – минимальная стоимость однокомнатной квартиры (монолит-кирпич, 40 кв. м) была эквивалентна 30 000 долларов. Как быть, собирать бумаги для получения ипотеки? Процесс займет неопределенное время – пока банк оценит заемщиков, пока проверит объект… А цены растут! По моему совету каждый из супругов взял потребительский кредит на 10 000 долларов, и квартира была куплена. И вовремя, ибо обстановка на рынке недвижимости раскалилась, и к концу года цена взлетела до 80 000 долларов!
Мораль: во время подъема рынка и активного роста цен почти любой кредит выгоден. А вот во время стагнации и спада даже стандартная ипотека без соблюдения вышеупомянутых правил превращается в «кабалу». Переплачиваем в два-три раза, а квартира еще и дешевеет! Есть от чего впасть в уныние.
Какая квартира устроит банк?
У каждого банка свои требования к квартирам. Список требований нужно узнавать в конкретном банке, где вы берете ипотечный кредит. Вот общепринятые критерии:
• Изолированная квартира. Кредит на комнату или долю большинство банков выдает только в одном случае: вы собственник остальной части квартиры. Изредка появляются (а потом исчезают) ипотечные программы и на комнаты, но это исключение из правил. Иногда на столичном рынке можно встретить доли, превращенные в полноценные квартиры. То есть большую квартиру поделили на несколько частей, и для каждой из этих частей устроили отдельный вход, кухонный закуток и санузел. Купить такую квартиру можно (по документам это будет доля со всеми вытекающими недостатками, но жить в ней можно вполне комфортно), взять под нее ипотеку – нельзя. По крайней мере, в большинстве банков.
• Наличие кухни. Это сразу отсекает целый пласт дешевого жилья – «гостинки», бывшие общаги с общей кухней на этаже.
• Железобетонные перекрытия. Большинство банков не дают кредит под квартиру в доме с деревянными или смешанными перекрытиями.
• Размер. Некоторые банки имеют ограничения по метражу – например, от 25 кв. м общей площади. Но не все, так что купить малогабаритку вполне реально.
• Степень износа. Некоторые банки устанавливают предельный процент износа дома. Этот процент зафиксирован в техническом паспорте и отдельно устанавливается независимым оценщиком. Для принятия решения могут использовать самый высокий показатель из двух. В других банках, если квартира имеет большой процент износа, купить ее все равно можно, но нужно получить справку из управы, что дом не предназначен под снос, реконструкцию или капитальный ремонт с отселением. Получение такой справки может занять от двух недель до пары месяцев.
Есть миф, что ипотеку не дают на хрущевки. Дают. Но нужна справка из управы.
