Как вы уже знаете, долги бывают хорошими и плохими. Собственный дом, купленный в кредит, — это плохой долг, потому что он достает деньги из вашего кармана. А дом, который вы сдаете внаем и который каждый месяц приносит вам достаточно денег, чтобы покрыть все расходы на его содержание и кредитные выплаты, — это хороший долг, потому что он кладет деньги вам в карман.

Хороший долг — это деньги, свободные от налогов. Ведь они не ваши, поэтому налоги с них не платятся. Например, если я, покупая недвижимость, вношу 20 тысяч из своих денег, а 80 тысяч беру в долг, то с кредитных средств налоги не уплачиваются.

Чтобы правильно использовать заемные средства, надо уметь получать и отдавать кредиты. Обычно это подразумевает, что возврат ссуды обеспечивает кто-то другой, например квартиросъемщики или ваша фирма. Демонстрируя такое умение, вы тем самым доказываете свою кредитоспособность. Чем она выше, тем ббль- шую сумму долга вы сможете использовать для собственной выгоды, причем без всяких налогов. Однако ключом к успеху, опять-таки, являются ваш финансовый интеллект и реальный жизненный опыт.

Даже в обстановке нынешнего кризиса можно найти банки, которые выдают миллионные займы инвесторам, доказавшим свою кредитоспособность. Существует пять причин, по которым банки охотно снабжают деньгами таких вкладчиков.

Мы инвестируем деньги в жилые дома класса В. В сфере жилой недвижимости здания подразделяются на классы А, В и С. Дома класса А представляют собой дорогое элитное жилье, которое может позволить себе далеко не каждый. Значительная часть этих зданий в настоящее время пустует. Класс С предназначен для населения с низким уровнем доходов, а класс В — для людей, имеющих стабильную работу. Моя компания предлагает чистые и уютные квартиры по доступной цене. Несмотря на финансовый кризис,

наши дома полностью заселены, и от жильцов исправно поступает квартплата. Банки охотно выдают нам кредиты, потому что мы имеем стабильный денежный поток.

Мы покупаем недвижимость в районах, где имеются рабочие места. Истинная стоимость недвижимости напрямую связана с наличием поблизости рабочих мест. У нас есть жилые дома в Техасе и Оклахоме, где нефтяные компании дают людям работу, но мы ничего не покупаем в Детройте, где рабочие места исчезают, а недвижимость обесценивается.

Мы владеем недвижимостью в городах, где есть природные или законодательные ограничения па строительство. Например, у нас есть жилые дома в городах, где четко очерчена внешняя граница застройки. Другими словами, городу уже некуда больше расти, и это делает недвижимость в нем дороже ввиду ограниченного предложения. Есть также города, где дальнейшее расширение ограничено, например, рекой, рельефом местности или природоохранными соображениями.

Мы занимаемся этим бизнесом уже многие годы и имеем солидную репутацию. Это обстоятельство повышает нашу кредитоспособность даже в плохих экономических условиях. Банки верят нам и отдают превосходные сделки, по которым получили отказ другие инвесторы.

Мы делаем то, в чем хорошо разбираемся. Как известно, существует много типов недвижимости. Мы не вкладываем деньги в офисные здания или торговые центры. Это не наш бизнес. Хотя, если цены и дальше будут падать, мы, возможно, поддадимся соблазну и попробуем себя в новом деле.

Если вы читали книгу «Богатый папа, бедный папа», то, вероятно, помните рассказанную там историю про Рея Крона, основателя компании «McDonald’s». Выступая перед аудиторией, он задал вопрос:

Каким бизнесом, по-вашему, занимается «McDonald’s»?

Гамбургерами, — ответила подавляющая часть слушателей.

Нет, — возразил Крок, — мой бизнес — это недвижимость.

«McDonald’s» использует свой бизнес в сфере быстрого питания для того, чтобы покупать недвижимость. Я тоже использую доходы от своих жилых домов, чтобы покупать новую недвижимость. То, что мы разбираемся в своем бизнесе и успешно ведем его, повышает нашу кредитоспособность, а это открывает нам доступ к хорошим долгам, свободным от налогов, — даже в нынешних экономических условиях, когда кредиты выделяются весьма ограниченно.