В первое десятилетие XXI века недвижимость для американцев была чем-то вроде станка для печатания денег, инвестицией, в которой нельзя проиграть. Во втором десятилетии те же самые дома превратились в финансовые силки для своих владельцев. Что, если на вас висит ипотечный кредит и вам не хватает средств, чтобы платить по нему? Это нельзя назвать чем-то необычным, по некоторым оценкам, конфискация недвижимости грозит двум миллионам домовладельцев, при этом каждый четвертый домовладелец имеет отрицательную величину жилищного капитала, то есть остаток по ипотечному кредиту превышает стоимость самого дома. Возможно, потребуются десятилетия, чтобы разобраться со всеми уже начатыми и еще ожидаемыми делами неплатежеспособных домовладельцев, потерявших свою недвижимость. Разумеется, все это будет сдерживать рост цен на недвижимость в ближайшие годы. Зная это, следует реалистично оценивать сложившуюся ситуацию.

Если вы не в состоянии вовремя платить по закладной, важно поскорее составить план действий и начать что-то предпринимать. Вы должны поставить перед собой две цели.

1. Принять взвешенное решение о том, что вам делать со своим домом. Это может быть труднее, чем вы думаете, потому что кредиторы все силы приложат к тому, чтобы это выглядело как моральное, а не просто как деловое решение. Чтобы принять правильное решение, вам нужно собрать все факты и выслушать здравые советы.

2. Минимизировать негативные финансовые последствия любого варианта, который вы выберете. Ваша цель – принять не только наилучшее решение из всех возможных, но и последствия этого решения как должное, а затем продолжать двигаться вперед согласно планам обогащения, когда уже никакие финансовые преграды не стоят на вашем пути. Это и есть подход истинного кредитного победителя.

Многие честные и трудолюбивые люди теряют свои дома, и одна из главных причин этого – их неспособность вовремя признать бедственность своего положения. Они продолжают ждать и надеяться на какое-то чудо, а чудес не бывает. Их можно понять: они ошеломлены, парализованы страхом. Но пассивно ждать, когда решение придет само, – это очень дорогостоящий путь, да и число вариантов резко сокращается. Если у вас возникли проблемы, начинайте искать решение уже сейчас.

Правила конфискации недвижимости за долги в каждом штате свои, и процедура может происходить очень быстро или же растягиваться на длительный срок – до полутора лет и даже больше.

Если ваш дом конфискован и кредитор выручил от его продажи меньше, чем вы ему должны (плюс затраты), возникает недостача. Например, если ваш долг по закладной составлял 100 тысяч долларов и кредитор потратил на процедуры конфискации и продажи вашей недвижимости 7 тысяч долларов, а дом был продан с молотка за 90 тысяч долларов, недостача составит 17 тысяч долларов (100 000 + 7000 – 90 000). Если возникает недостача, вас могут ожидать неприятные сюрпризы.

1. Кредитор может сообщить об этой «прощенной» сумме в налоговую службу (форма 1099-С), и вы должны заплатить с нее налог как с дохода. Если это относится к вам, посоветуйтесь с консультантом по налогам, может быть, он поможет вам избежать уплаты этого налога. Мы еще вернемся к данному вопросу.

2. Кредитор может взыскать с вас недостачу, то есть разницу между вашей задолженностью и той суммой, что была выручена от продажи недвижимости, через суд. Это означает, что кредитор не оставит попыток взыскать с вас остатки долга, даже лишив вас крыши над головой. В настоящее время такие иски достаточно редки, но в будущем ситуация может измениться, когда кредитные компании начнут продавать невозвращенные долги инкассирующим фирмам, специализирующимся на взыскании долгов. Если у вас есть второй кредит или другие обязательства, связанные с вашей недвижимостью, а по первому кредиту принято решение о конфискации, другие кредиторы тоже могут подать на вас в суд.

3. Все обязательства по налогам должны быть выполнены, прежде чем недвижимость может быть снова продана.

Бывают ситуации, когда согласиться на конфискацию недвижимости и продажу ее с молотка – наименьшее из зол. Но во многих случаях все-таки имеет смысл проявлять инициативу и активно искать альтернативные решения. Ниже приведены некоторые возможные стратегии.

Возместить пропущенные платежи. В некоторых штатах существует возможность остановить процедуру конфискации недвижимости, выплатив просроченную задолженность, пеню и другие сопутствующие сборы. В других штатах это не обязывает кредитора останавливать процесс. Но, конечно, если бы вы могли расплатиться, то и проблема бы не возникла.

Продать дом. Если рынок недвижимости на подъеме и вы владеете достаточной долей своей недвижимости (жилищным капиталом), чтобы покрыть все расходы, связанные с продажей, это может быть наилучшим выходом из положения. Кредитор может даже согласиться повременить с конфискацией, чтобы позволить вам сделать это. Обязательно заручитесь письменным согласием кредитора на этот счет.

Если у вас имеются просроченные платежи, подумайте дважды, прежде чем пытаться продавать свой дом своими силами или с помощью агента-консультанта, чтобы сэкономить на комиссионных. Если вам не хватает времени, лучше всего полностью поручить это дело агенту по работе с недвижимостью с превосходным послужным списком, который знает, сколько надо просить за дом и как его рекламировать, чтобы обеспечить быструю продажу. При этом остерегайтесь агентов, которые завышают запрашиваемую цену только для того, чтобы подольше подержать вас в своем списке клиентов. Вы должны быть реалистичны в своих ожиданиях, и вам надо успеть продать дом до того, как его у вас отнимут.

Сделать так, чтобы кто-то другой заплатил за вас. Если платежи по закладной у вас в пределах разумного, но продать дом подчистую вы не можете, так как не имеете достаточного жилищного капитала, то можете попробовать продать его покупателю при условии, что он примет на себя ваши обязательства по закладной. Иными словами, он возместит за вас все просроченные платежи, а затем рефинансирует ипотеку, чтобы окончательно рассчитаться с вами. Возможно, вы даже выручите на этой сделке немного наличных, которые позволят вам найти другое жилье.

Это убережет вас от конфискации недвижимости и ухудшения кредитного рейтинга.

Правда, здесь есть две проблемы. Во-первых, большинство займов в наши дни невозможно переписать на другое лицо. Это означает, что другой человек попросту не может принять на себя вашу закладную. В ипотечном контракте обычно содержится оговорка, позволяющая кредиторам потребовать ускоренного погашения задолженности, если они узнают о такой продаже с условием. В большинстве случаев кредиторы на это машут рукой, лишь бы платежи не прекращались, но вы должны знать, что риск существует. Второй риск куда более серьезный. Есть люди, охотящиеся на домовладельцев, которым грозит конфискация недвижимости. Применяемая ими тактика может быть разной, но цель одна: заполучить ваш дом по дешевке. Одна из схем такова: «покупатель» предлагает позаботиться о ваших финансовых трудностях, если вы передадите ему право распоряжаться вашим домом на правах аренды. Он обещает за это заплатить за вас все недоимки по закладной. Но в итоге получается так, что такие жулики пускают жильцов, берут с них арендную плату, а по закладной не платят, так что в конце концов дело доходит до конфискации. Другой вид мошенничества – это когда якобы инвестор соглашается купить ваш дом, а затем сдать его вам же в аренду. Вам обещают, что в том же или в следующем году ваша кредитоспособность будет восстановлена и вы сможете выкупить дом обратно. Но условия сделки обычно оказываются настолько обременительны, что вы так и остаетесь без дома, отдав его жуликам зачастую до смешного дешево.

Это не значит, конечно, что от инвесторов надо бежать как от огня. В некоторых случаях сотрудничество с инвестором – лучший из возможных вариантов, оберегающий вас от конфискации. Но будьте очень осторожны и внимательны. Тщательно выбирайте инвестора для сотрудничества.

Сдать дом в аренду. Если ежемесячные платежи по закладной не слишком велики, возможно, найдется арендатор, который согласится платить за вас, пока вы переживаете финансовые затруднения. Разумеется, риск есть, поскольку, если арендатор не сможет – или не захочет – платить, ко всем вашим бедам и проблемам добавится еще одна, касающаяся выселения этого недобросовестного жильца. Если вы рассматриваете такой вариант, обязательно делайте это через надежное агентство, чтобы они проверили всю подноготную арендатора, и обязательно возьмите солидный залог плюс плату за первый и последний месяцы аренды. Стоит также подумать об использовании услуг управляющей компании, которая будет заниматься всеми вопросами аренды и содержания вашего дома за ежемесячную плату.

Отдать дом кредиторам. Добровольная передача вместо конфискации позволит сэкономить время и деньги кредитной компании. По существу, вы дарите дом кредитору. Хотя кредитор имеет право отразить это в вашем кредитном досье (а это серьезное пятно на вашей кредитной репутации), попробуйте уговорить его не делать этого. Имейте в виду, что, если у вас есть вторая закладная или кредитная линия под залог недвижимости, дарение дома первому кредитору не освобождает вас от долговых обязательств перед остальными кредиторами. То, что у вас больше нет недвижимости, не остановит попытки оставшихся с носом кредиторов взыскать с вас хоть что-нибудь. Примечание. Когда вы в следующий раз захотите взять ипотечный кредит, вас спросят, не было ли случаев передачи права собственности на недвижимость кредиторам во избежание конфискации, так что, если даже этот факт не прописан в вашем кредитном досье, он все равно может всплыть.

Также имейте в виду, что вы не можете просто отдать ключи от дома кредитору. Во многих случаях на балансе у кредиторов таких домов и без того выше крыши, так что может оказаться, что ваш дом им совсем не нужен. Если вы захотите пойти таким путем, обязательно посоветуйтесь с опытным адвокатом. Он поможет вам правильно оформить эту добровольную передачу, чтобы дом официально числился на балансе банка.

Рефинансировать кредит. Если у вас имеется достаточный жилищный капитал, можете попытаться рефинансировать его, когда дело еще не дошло до лишения вас права выкупа закладной (конфискации). Однако это может быть очень сложным делом, а впустую тратить время на бесплодные переговоры с потенциальными кредиторами или посредниками, много обещающими, но мало выполняющими, не стоит. Кроме того, остерегайтесь очень высоких процентных ставок или штрафов за досрочное погашение, поскольку это сильно затруднит вам дело, если вы потом захотите продать дом. Когда вы в отчаянии хватаетесь за любую возможность спасти свою недвижимость, то способны пойти на многие жертвы, но хищнические займы могут лишь усугубить вашу ситуацию. Постарайтесь иметь дело с кредиторами или брокерами, которые реально помогли нуждающимся домовладельцам в их беде, и не позволяйте им затягивать это дело. Устроить «короткую продажу». Если ваш долг примерно равен стоимости недвижимости или превышает ее, можете попытаться уговорить кредитора согласиться на «короткую продажу». Вам потребуется покупатель (кстати, им не может быть ваш родственник), и лучше всего эту операцию провернуть с помощью профессионального риэлтора, имеющего опыт таких продаж, или инвестора с таким же опытом (просто потому, что они знают, как договариваться с банком). Пример. Предположим, ваш дом стоит 80 тысяч долларов, а долг банку составляет 75 тысяч долларов. Даже если вам удастся продать дом за полную цену, сопутствующие расходы уведут вас в минус, а вы не можете себе этого позволить, поскольку и так в глубоком минусе. Кроме того, если у вас просрочены платежи по закладной, вам наверняка было не до ремонта, а значит, ваш дом находится не в самом лучшем состоянии.

Умудренный опытом риэлтор может договориться с банком, чтобы выкупить дом за 65 тысяч долларов и подкинуть немного денег вам, чтобы вы могли найти себе временное пристанище. Банк в этом случае наверняка получает больше, чем получил бы, конфисковав и продав ваш дом, а вам это позволяет избежать конфискации (и возможного судебного взыскания недостачи) и найти себе другое жилье.

Прежде чем идти на такие сделки, обязательно посоветуйтесь с адвокатом, специализирующимся на недвижимости. Вы должны быть уверены, что впоследствии кредитор не попытается взыскать с вас недостачу.

Договориться с кредиторами. Кредитор может согласиться реструктурировать вашу задолженность, чтобы вы могли нагнать упущенное. Кредитор может пойти на некоторые уступки:

– перенести пропущенные платежи на конец срока;

– позволить вам возместить пропущенные платежи, в течение нескольких месяцев добавляя их к текущим платежам;

– позволить вам в течение нескольких месяцев платить только проценты плюс налоги и страховка;

– уменьшить процентную ставку и пеню.

Имейте в виду, что кредитор захочет познакомиться с вашей финансовой ситуацией, чтобы убедиться в том, что вы действительно переживаете серьезные проблемы, а также в том, что эти проблемы разрешимы и что в обозримом будущем ваше положение нормализуется. К примеру, в том случае, если вам ощутимо урезали зарплату, а надежного источника дополнительных доходов, которые позволят вам платить по счетам, у вас нет, пытаться договариваться о чем-либо совершенно бесполезно.

Если вы служите в вооруженных силах, у вас есть некоторые дополнительные права (равно как и обязанности). Закон о социальной защите военнослужащих 2003 года (которым изменены и дополнены положения Закона о социальной защите солдат и моряков 1940 года) помогает временно защитить военнослужащих и членов их семей от конфискации жилья кредиторами, а также некоторых других мер, предпринимаемых кредиторами для взыскания долгов, хотя и не освобождает при этом от платежей по кредиту.

Закон о социальной защите военнослужащих защитит вас, если:

1) вы состоите на действительной службе в вооруженных силах или являетесь членом семьи либо поручителем военнослужащего, находящегося на действительной службе;

2) вы и члены вашей семьи остаетесь владельцами недвижимости;

3) кредит был взят до призвания вас на действительную службу и обеспечен недвижимым имуществом;

4) кредитор начал подготовку к конфискации и ввиду вашей военной службы у вас недостаточно средств, для того чтобы погасить задолженность.

Если вы отвечаете этим требованиям, можете добиваться снижения процентной ставки, а значит, платежей.

Если вы призваны на действительную службу и в результате этого стали меньше зарабатывать, сразу требуйте снижения процентной ставки. Не ждите, когда проблемы вызреют. Отправьте в банк заказное письмо с просьбой снизить вам процентную ставку.

Если кредитор проигнорирует ваш запрос и лишит вас права выкупа закладной, имейте в виду, что Закон о социальной защите военнослужащих дает вам право остановить этот процесс. Уведомите кредитора о том, что вы находитесь на действительной военной службе. Большинство кредиторов знают, что суд все равно заставит их остановить процедуру конфискации, поэтому останавливают процесс сами. Если же кредитор не унимается, вы можете добиваться прекращения процедуры конфискации через суд. В случае необходимости адвокат разъяснит вам все детали. О других правах, предоставляемых вам Законом о социальной защите военнослужащих, мы поговорим несколько позже.

Подать заявку на банкротство. Подача заявки на банкротство может остановить процедуру конфискации жилья, но не аннулирует вашу задолженность. Детали процедуры банкротства варьируются в разных штатах, но вам в любом случае придется договариваться с кредитором о реструктуризации ваших платежей по закладной, чтобы вы ликвидировали отставание, а затем продолжали исправно платить в соответствии с согласованным графиком. Иногда, однако, вы можете воспользоваться заминкой, чтобы продать свой дом или организовать «короткую продажу» инвестору (на это потребуется санкция суда). Кроме того, банкротство может освободить вас от некоторых других обязательств, и вы сможете мобилизовать свои финансы для погашения задолженности по ипотеке.