О ценах и аукционном безумстве

Дорогой Дэн,

мои родители собираются выставить на продажу свой дом в Шотландии. По шотландской системе продавец устанавливает продажную стоимость, а заинтересованные стороны делают единовременные закрытые заявки. Как только все предложения собраны, продавец выбирает одну, и заключается сделка. Посоветуй, как добиться лучшей продажной стоимости?

Мозес

Закрытые аукционы по многим причинам проводить проще, чем открытые, и они зависят от двух основных факторов: от того, как сильно покупатель хочет купить лот, в данном случае дом, и как он оценивает конкуренцию. Высокая продажная стоимость оказывает обратное действие на оба эти фактора.

Если вы устанавливаете высокую продажную стоимость, люди могут подумать, что цена дома находится в диапазоне продажной стоимости, и предложат цену выше. С другой стороны, если вы установите низкую продажную стоимость, в аукционе будет участвовать больше людей, конкуренция вырастет, а в итоге вырастет и конечная цена. (Между прочим, на аукционах типа eBay последнего покупателя, оплатившего товар, называют победителем. Это свидетельствует о том, что конкуренция действительно оказывается движущей силой аукционов.)

Вопрос состоит в том, какой из двух названных факторов сильнее: стартовая позиция или конкуренция? Я предполагаю, что в механизме одновременного участия в закрытом аукционе важнейшим элементом оказывается отношение людей к самой недвижимости, которое побуждает вас повысить продажную стоимость. Тем не менее в Соединенных Штатах, например, механизм одновременного участия состоит из многократных раундов, и конкуренция становится важнее, а значит, более низкая изначальная цена привлечет на аукцион больше участников.

P. S. На прошлой неделе я встретил товарища, искавшего дом в Сан-Франциско. Он рассказал мне, что участвовал в аукционе с очень жесткой конкуренцией, и в результате покупательная цена возросла на 30–40% от продажной и весь процесс разочаровал потенциальных покупателей. Это подводит меня к последнему пункту: неистовые торги приносят пользу продавцам, но, поскольку мы все бываем продавцами и покупателями одновременно, неясно, так ли хорош общий рынок жилья с его раскаленным аукционным безумством.

Отправить