Особая тема 2000-х – рынок жилья. Денег было много, а девать их было некуда. Покупка квартиры стала не только способом решить жилищную проблему в условиях доставшегося от советской власти дефицита квадратных метров, но и почти беспроигрышным вложением: цены росли день ото дня, перегретый рынок никак не хотел падать. Сыграло свою роль и развитие ипотечного кредитования.

Правда, в 2002 г. риелторы скорбели, что весь год спрос на квартиры был вялым и замедлился рост стоимости жилья. В новостройках квартиры строили $700–900 за метр, в центре Москвы можно было найти жилье и за $4000, и за $10 тыс. за метр. В то, что эти метры могут и дальше дорожать, верилось с трудом. Тем более что качество жилья было сомнительным. Так, москвичи спорили о том, скоро ли рухнет или сползет в залив Москвы-реки жилой комплекс «Алые паруса» на севере Москвы. Ходили легенды об огромном трехэтажном пентхаусе в четвертом корпусе под названием «Цезарь» площадью 1700 кв. м, с террасами 700 кв. м, восьмиметровыми потолками, отдельным лифтом и вертолетной площадкой.

В 2003 г. был пройден психологически важный рубеж – $1000 за метр жилой площади в Москве. Застройщики ввели в практику договоры о «соинвестировании». Они продавали квартиры не по договору купли-продажи, а по договорам о долевом участии в финансировании строительства. В результате покупатели вступали в партнерские отношения с застройщиком и таким образом принимали на себя все риски застройщика, а также избавляли его от ответственности по закону «О защите прав потребителей», грозящему, в частности, крупными пенями за срыв сроков сдачи жилья. Из-за этого покупка жилья всегда сопровождалась для покупателей бессонными ночами и опасениями, не окажутся ли они буратинами в Стране дураков. Сомнения были не напрасными – вскоре появились обманутые дольщики.

А жилье дорожало невиданными темпами. В начале 2004 г. глава Минэкономразвития Герман Греф, выступая в Академии народного хозяйства, указал на «опасность перегрева на фондовом рынке и на рынке недвижимости». По его мнению, это угрожало повторением японского сценария, когда перегрев в ряде отраслей вылился в экономический кризис. Аналитики сразу вспомнили, что порядка 30 % покупок квартир в Москве являются «инвестиционными», что еще больше усиливало опасность раздувания пузыря: никто не мог предугадать, как поведут себя неорганизованные и непрофессиональные игроки в случае остановки роста цен. Если «ломанутся на выход», то есть выставят разом свои квартиры на продажу, то это вызовет затоваривание рынка и обвал цен. Аналитики сходились в том, что ситуация на рынке нездоровая и что для роста цен отпущено еще максимум полтора-два года. Они даже в сладком сне не могли увидеть, что тогда-то как раз и начнется самый шабаш. К концу 2005 г. средняя цена на жилье в Москве подобралась к отметке $2700 за 1 кв. м. В 2006 г. рост цен на жилье составил 74 %, а по отдельным типам жилья и все 100 %. Доходность вложений в жилье превысила доходность любых других инвестиций.

Вокруг Москвы тоже шла стройка. Заборы коттеджных поселков заслоняли виды на пленэр. В окрестностях Павловской слободы, ранее известных как место съемок «Дома-2», выросли заводы «Тиги-Кнауф», «Ментос», «Велком» и «Президент». Новорижское шоссе, как и другие трассы, еще недавно совершенно пустые, теперь было сильно загружено в вечерние часы, когда владельцы коттеджей возвращались с работы, а вечерами в пятницу и в воскресенье даже замирали в пробке. Водителей на трассе встречали плакаты с рекламой все новых коттеджных поселков – Greenfield, Benelux, «Княжье озеро» и других. Раньше поездки в Подмосковье подтверждали расхожее представление о коттеджах «новых русских» как о кирпичной безвкусице с башенками. Таких брошенных башенок (чьи владельцы либо уехали за бугор, либо были убиты) с ранних 1990-х было не сосчитать на трассах Подмосковья. Но теперь дома богатых обитателей Новой Риги отличались вкусом, стилем и дорогой отделкой. Цены на землю в районе Новорижской трассы стабильно росли все эти годы, но именно в 2006-м они стали просто неприлично высокими, почти сравнявшись с Рублевкой.

В 2007 г. цены на недвижимость росли уже не так мощно, как в предыдущие годы: перегретый рынок приходил в себя. Цены гуляли в районе $4000 за метр в Москве, сильнее всего подорожало элитное жилье – до $10–14 тыс. за метр. В игру вступили квартиры Подмосковья, ставшие альтернативой столичному жилью. В Нахабино и других городах 20-километровой доступности на престижных направлениях однокомнатные квартиры стоили около 3–3,5 млн руб.

В то же время эксперты отмечали, что цены готовы взлететь сразу же, как только сформируется платежеспособный спрос. Прогнозы были такими: в 2010 г. цены должны достигнуть $6000 за метр, в 2011-м – $7780, в 2012-м – $9300. Занятно, что за все 20 лет капитализма эксперты ни разу не угадали тренды. Отметка $6000 за метр была достигнута уже в следующем году, однако кризис резко скорректировал уровень цен на жилье.