Управление с помощью управляющей компании
Этот способ управления — самый распространенный, и неудивительно: государственные правила настойчиво подталкивают жителей домов к заключению договоров с управляющими компаниями, и нужно прикладывать определенные усилия, чтобы противостоять этой настойчивости.
Управляющая компания — это юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель. Управляющая компания заключает договор управления с каждым собственником жилого помещения. На основании этого договора компания и управляет жилым домом. В соответствии с условиями договора, управляющая компания оказывает услуги управления собственникам многоквартирного дома в течение определенного срока. Компания оказывает услуги самостоятельно либо через посредника.
Заключение договора с управляющей компанией
Договор с управляющей компанией заключается по решению общего собрания собственников дома, если это решение набрало более 50 % голосов всех собственников.
Кроме того, собственники дома заключают договор с управляющей компанией, выбранной для этого городской управой, если сами они в течение года не определились со способом управления своим домом.
Если больше половины жилой и нежилой площади принадлежит государству или муниципалитету (например, в неприватизированных квартирах), то городская или районная управа так же, как и в предыдущем случае, проводит открытый конкурс и заключает договор управления с выигравшей компанией.
(Информация о результатах открытого конкурса по отбору управляющей организации должна быть доступна жителям. Она размещается на официальном сайте, в официальной газете местной управы, а также на досках объявлений, размещенных подъездах дома или на других видных местах.)
В качестве одной стороны, заключающей договор, выступают собственники более 50 % жилой и нежилой площади дома, а в качестве другой — управляющая компания.
Условия договора управления многоквартирным домом должны быть одинаковы для всех собственников помещений.
Договор управления не меньше чем на год и не больше чем на пять лет. Управляющая компания обязана приступить к его исполнению через месяц со дня подписания (или раньше).
За месяц до окончания срока договора управляющая компания обязана передать техническую документацию (и все остальные связанные с управлением документы) новому управленцу: другой управляющей организации, ТСЖ или, если дом переходит на непосредственное управление, — собственнику, которого укажет общее собрание.
Это важно! Если ни одна из сторон по окончании срока действия договора не заявила о его прекращении, то договор автоматически продлевается на тот же срок на тех же условиях.
Договор, заключенный с управляющей компанией, должен содержать:
— адрес многоквартирного дома и состав общего имущества дома, которым будет управлять компания;
— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
— порядок определения цены договора, определения размера платы за содержание и ремонт и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения платы;
— порядок контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств.
Цена договора управления
Собственники и управляющая организация согласовывают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения — цену договора управления.
Размер платы устанавливается на основе перечня и объема работ по надлежащему содержанию общего имущества. Этот перечень утверждают на собрании собственники по предложению управляющей организации. Такой перечень зависит от состава общего имущества многоквартирного дома, его конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния.
Размер платы зависит и от стоимости выполнения каждой работы из утвержденного перечня. Стоимость предлагает управляющая организация.
Если собственники и управляющая организация не согласовали цену договора управления, то договор не может быть заключен. Если такая ситуация продолжается больше года, местная управа действует, как если бы собственники не избрали форму управления домом.
Каковы обязанности управляющей компании?
Управляющая компания обязана выполнять свою часть договора: предоставлять жилищные и коммунальные услуги в нужном объеме и надлежащего качества (Об этом достаточно говорилось в разделе «Жилищно-коммунальные услуги».)
Кроме того, в обязанности компании входит:
— представлять законные интересы собственников, обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников;
— заниматься делопроизводством и бухгалтерской отчетностью по управлению домом, открывать лицевые счета собственников, выдавать справки и другие документы;
— вести и хранить необходимую техническую и финансовую документацию на многоквартирный дом;
— начислять и собирать квартплату, начислять субсидии и предоставлять льготы, информировать собственников об изменении платы;
— контролировать качество коммунальных услуг и делать перерасчет, если это необходимо;
— ежегодно отчитываться перед общим собранием собственников, в том числе отчитываться о доходах и расходах;
— вести прием жильцов и рассматривать обращения граждан, касающиеся управления домом;
— обеспечить круглосуточную работу аварийно-диспетчерской службы;
— представлять общему собранию планы текущего и капитального ремонта с указанием перечня работ, сроков, цен и размера платы для каждого собственника.
— предупреждать собственников и нанимателей о предстоящих ремонтах: о текущем — за месяц, о капитальном — за два месяца до начала.
— разрабатывать и предлагать собственникам энергосберегающие мероприятия;
— сообщать в надзорные органы о несанкционированном переустройстве и перепланировке, об использовании общего имущества не по назначению.
При заключении дополнительного соглашения (за дополнительную плату) управляющая компания может содействовать жителям дома в таких вопросах:
1) оформление документов (копий), выписок, справок, связанных с проживанием (правом собственности на помещение) собственника помещения в данном многоквартирном доме;
2) оформление документов (копий), выписок, справок, связанных с перепланировкой помещения;
3) перевод помещения из жилого в нежилое и из нежилого в жилое;
4) оформление и получение собственниками и членами их семей законных льгот и субсидий;
5) ремонт жилья;
6) оформление документов для сдачи помещений в аренду;
7) создание условий для содержания домашних животных и оборудования мест их выгула;
8) добровольное страхование общего имущества дома по договору со страховой компанией;
По решению общего собрания собственников управляющая компания может:
1) сдавать в аренду свободные нежилые помещения. Доходы направлять на ремонт и обслуживание жилого дома, развитие хозяйства и другие подобные цели, если так будет решено на собрании;
2) надстраивать и пристраивать к дому жилые и нежилые помещения.
Отчет управляющей компании
Управляющая компания обязана представлять собственникам в первом квартале текущего года отчет за прошлый год. В нем раскрываются все результаты деятельности компании в жилом доме. Основные разделы при этом такие:
1) Стоимость коммунальных услуг;
2) Стоимость ремонтов;
3) Техническое обслуживание;
4) Стоимость благоустройства территории вокруг дома и помещений общественного пользования;
5) Санитарное содержание;
6) Смета расходов и доходов по дому;
7) Меры по обеспечению безопасности проживания в доме.
Кроме того, в отчете обязательно указывается то, что не удалось сделать, с анализом причин невыполнения. Важный момент — то, насколько проведенные работы соответствуют реальным потребностям дома. Помимо вышеуказанной информации в отчете должны быть данные о задолженности потребителей, а также о задолженности управляющей компании перед ресурсоснабжающими организациями (если эта задолженность есть).
Важнейшей частью отчета управляющей компании должен быть план на следующий год (или несколько лет) по сбережению ресурсов, сохранению или улучшению состояния дома.
Контроль работы управляющей компании
Собственники помещений в многоквартирном доме и совет многоквартирного дома, как избранный орган собственников помещений, вправе и должны контролировать:
— выполняются ли все работы, предоставляются ли все услуги, указанные в перечне работ и услуг договора управления многоквартирным домом;
— соблюдаются ли периодичность и сроки;
— выполняются ли работы в полном объеме (если показатели объема установлены в договоре);
— соответствует ли качество работ и услуг показателям, установленным договором.
Контролировать качество коммунальных услуг достаточно просто, ведь параметры качества четко определены законом (о них говорилось в главе «Надлежащее качество коммунальных услуг»).
Что касается работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, то тут такой четкости нет, критерии не прописаны в законах. Поэтому при контроле можно руководствоваться только параметрами, указанными для каждой из услуг и работ в договоре. Очень важно добиваться от управляющей компании, чтобы она для каждой работы или услуги указала результат, который должен быть при надлежащем исполнении. И обязательно нужно включить описание такого результата для каждой работы и услуги, в текст договора.
Это важно! Контролировать качество жилищных и коммунальных услуг собственники дома имеют право, а вот на что и как именно управляющая компания расходует средства — нет. В этом состоит одно из отличий управляющей компании от ТСЖ.
Что делать, если управляющая компания не исполняет обязанности?
В этом случае совет дома может сделать следующее:
Составить акт о нарушении управляющей организацией своих обязательств по предоставлению жилищных услуг. В акте указать, в чем состоит нарушение, и направить управляющей компании требование об устранении нарушений до указанного срока и (или) изменении размера платы за содержание общего имущества. Если нарушены правила предоставления коммунальных услуг — инициировать проверку и составление акта, а потом убедиться, уменьшила ли управляющая организация плату за коммунальные услуги.
Так же, как и в случае ТСЖ, жильцы дома могут написать жалобу. Жалобу надо написать в двух экземплярах, один экземпляр вручить управляющей компании, а на своем экземпляре поставить номер входящего письма и отметку о получении. Форма жалобы — произвольная. В шапке надо указать, кому она направлена и от кого. Должны быть дата, подпись и расшифровка подписи.
Если попытки договориться с управляющей компанией не принесли результата, можно начинать жаловаться в инстанции.
В органы жилищного надзора (жилищную инспекцию) можно пожаловаться на:
— нарушения правил технической эксплуатации жилищного фонда (протечки кровель, плохое содержание мест общего пользования и т. д.);
— нарушения нормативов обеспечения коммунальными услугами (перерывы, некачественные услуги);
— нарушения в подготовке к отопительному периоду;
— правомерность выбора управляющей компании на общем собрании собственников;
— нарушения «Стандарта раскрытия информации».
В Роспотребнадзор имеет смысл обращаться, если:
— договор между собственниками жилых помещений и управляющей компанией нарушает закон о правах потребителей;
— в платежных документах указана сомнительная или неполная информация;
— необоснованно изменился размер платы на жилищные услуги.
В прокуратуру можно жаловаться в следующих случаях:
— нецелевое расходование средств собственников в многоквартирном доме (мошенничество, обман, злоупотребление доверием);
— если предыдущие органы бездействуют или действуют в ущерб собственникам.
Расторжение договора в одностороннем порядке
Если управляющая организация систематически нарушает условия договора управления, собственники помещений в доме не удовлетворены ее работой и хотят отказаться от ее услуг, есть возможность расторгнуть договор управления в одностороннем порядке.
Для этого следует, во-первых, тщательно фиксировать все нарушения договора (с составлением актов, привлечением экспертиз, в том числе технических), жалобами в жилищную инспекцию (возможно, управляющая организация будет вынуждена заплатить штраф, а это однозначно будет свидетельствовать о нарушениях). Лучше, если этим будет заниматься совет дома или комиссия собственников.
Затем нужно выбрать замену неудовлетворительной управляющей компании — другую подобную организацию, сопоставив цены, набор услуг, отзывы — или проанализировать возможность создания ТСЖ. Совет дома должен подготовить соответствующее представление до общего собрания.
После этого созывается общее собрание собственников, и собрание решает расторгнуть отношения с прежней управляющей компанией и заключить договор с новой. Детали нового договора также могут обсуждаться на этом собрании.
Осталось уведомить управляющую компанию о расторжении договора, новую компанию о том, что ее выбрали общим собранием для управления домом, обсудить дату, когда это решение вступает в силу (договор с новой компанией вступает в силу на следующий день после расторжения договора со старой). После этого прежняя управляющая компания будет должна передать всю документацию новой.
Просто? Не очень-то! Управляющая компания, договор с которой расторгнут в одностороннем порядке, может обратиться в суд. Тут-то и пригодятся акты о нарушениях, зафиксированные жалобы в органы надзора и прочие доказательства нарушений.
Однако для тех, кто был вынужден заключить договор с управляющей компанией, поскольку она выиграла конкурс, этого не требуется: в любой момент в течение трех лет такие собственники могут изменить способ управления домом на общем собрании. Согласия управляющей компании для этого не нужно.*** (см. приложение)
